나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63689 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-1 한울하임 117동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""고양국제고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 내 제지1층 제비01호로서,
- 외벽 : 외장석 붙임 및 드라이비트 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향지대 내 자체지반 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전
부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 박창원)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63689 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-1 한울하임 117동 지1층비01호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층/지상4층 내 제지1층 제비01호

주용도: 다세대주택 (거주용)

건축물 정보: 한울하임 단지 내 117동이며, 2017년 6월 13일 사용승인된 다세대주택임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 166,000,000원

토지면적: 81.45㎡ (약 24.64평)

토지 지분: 81.45㎡

건물면적: 85.96㎡ (약 26.00평)

건물 지분: 85.96㎡

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

등기부채권 총액: 153,300,000원 (단, 임차보증금 인수 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 주변에는 고양국제고등학교가 소재하고, 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 남서측 하향지대 내 자체 지반이 등고평탄한 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 외장석 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시임.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있음.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리는 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑5, 2025.07.16.)임.

집합건물 등기부상 채권 총액은 153,300,000원이나, HUG(주택도시보증공사)가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따라 임차인 박창원의 보증금은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 153,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-20

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-05-02

비고: 신청채권자 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였으므로, 임차보증금은 인수되지 않는 것으로 해석됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사 강제경매, 2025.07.16.)

소멸 권리: 을1 (주택임차권, 박창원) - 등기부상 '말소' 표기되어 있으며, HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 없음.

인수 권리: 없음 (단, HUG 인수조건 변경 확약서 내용에 따라 임차인 박창원의 보증금 153,300,000원에 대한 우선변제권 주장만 남고 대항력 포기 및 등기말소 동의함. 이는 통상적으로 매각으로 소멸됨.)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

동일 단지인 한울하임 101동, 102동의 전용면적 50.23㎡ (약 15.2평) 다세대주택이 2026년 5월 27일 14,000만원에 거래됨. (평당 약 921만원)

인근 은하팰리스(101,102,103동)의 전용면적 71.26㎡ (약 21.6평) 다세대주택(지하 1층)이 2026년 7월 1일 12,000만원에 거래됨. (평당 약 555만원)

인근 현대하이츠(101동)의 전용면적 53.39㎡ (약 16.2평) 다세대주택(3층)이 2026년 5월 19일 11,000만원에 거래됨. (평당 약 679만원)

본건은 한울하임 단지 내 지하 1층 비01호이며, 건물면적은 85.96㎡ (약 26평)임.

동일 단지인 한울하임의 거래 사례를 기준으로 평당 시세를 적용하되, 지하층임을 감안하여 할인율을 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 17,500만원 ~ 18,500만원 수준으로 분석됨. 감정가(16,600만원) 대비 시장 시세는 높게 형성되어 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

본건 인근에 고양국제고등학교 등 교육시설이 위치하고 있음.

단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 상가 등) 이용 가능할 것으로 예상되며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 보임.

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 혐오시설과의 연관성은 낮을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 조건 변경 관련

임차인 박창원의 보증금 153,300,000원에 대해 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 인수되지 않는 것으로 보이나, 최종적인 법적 분쟁 가능성에 대한 검토 필요.

6.2. 권리관계 변동 가능성

현재 등기부상 다수의 압류가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸 예정임.

6.3. 기타

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 지역 제한 사항이 있으므로, 향후 재산권 행사 시 관련 법규 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 한울하임 단지 내 다세대주택으로, 감정가는 1억 6,600만원임.

주요 특징은 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 보증금(1.53억원)이 인수되지 않는다는 점이며, 이는 입찰자에게 유리한 조건임.

주변 시세 분석 결과, 동일 단지 거래 사례를 바탕으로 산정한 시장 가치가 감정가를 상회하는 것으로 분석됨.

권리분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 확약서 내용은 최종 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

HUG 보증금 미인수: 임차인 보증금 1.53억원이 인수되지 않아 순수 부동산 가치에 대한 입찰 가능.

시장가치 상승 가능성: 주변 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보임. 동일 단지 "한울하임"의 거래 사례는 본건의 시장 가치가 감정가를 상회함을 시사함.

주거용 부동산 가치: 다세대주택으로서 주거용 수요가 꾸준히 유지되는 지역임.

9. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 17,500만원 ~ 18,500만원 수준으로 추정됨.

HUG의 인수조건 변경 확약서 내용을 바탕으로 임차보증금 1.53억원이 인수되지 않음을 확정할 경우, 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

동일 단지의 1층 실거래가(1.4억/15.2평)와 인근 지하층 실거래가(1.2억/21.6평)를 비교하고, 본건의 면적(26평)과 동일 단지 이점을 고려할 때, 보수적으로 감정가 대비 5~10% 상승한 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가: 175,000,000원

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