나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63579 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 576 라온팰리스 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ""킹스빌타운 2차"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 근린 생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 건물내 제1층 제102호로서
(사용승인 2016년 8월 12일)

외벽: 드라이비트 및 파벽돌 마감 등임.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 조사됨.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨. 건물개황도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 소재 건물 출입구에 제101동으로 표기되어 있으며 건축물 현황도(배치도) 및 현장 탐문 등으로 제에이동 위치를 확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 제에이동이나 현황상 101동으로 되어있음
(감정평가서 참조)
2.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 576 라온팰리스 에이동 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경63579 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 173,000,000원이며, 토지 면적은 50.51㎡ (약 15.28평), 건물 전용 면적은 57.24㎡ (약 17.32평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다. 건물 사용승인일은 2016년 8월 12일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황도 보통 수준입니다. 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2024년 9월 12일)이며, 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

본건에는 임차인 홍 이 거주 중이며, 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2021년 9월 27일입니다. 배당신고일자는 2023년 10월 12일이며, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계 0원'으로 분류되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 대항력 포기 확약서를 제출하여 임차권 소멸에 동의하였습니다.

*주의: 임차인 홍 은 전입일자 및 확정일자를 확보하였으나, 등기부등본 상 권리 순서상 말소기준권리(가압류 2024.09.12)보다 먼저 확정일자(2021.09.27)를 받았음에도 불구하고 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 말소되지 않는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대 주택의 거래 가격은 면적 및 건축 연도에 따라 편차가 있습니다. 2002년식 45.675㎡(약 13.8평)의 경우 4,500만원, 2017년식 45.37㎡(약 13.7평)의 경우 10,700만원, 2013년식 45.19㎡(약 13.6평)의 경우 12,500만원에 거래되었습니다. 본건 라온팰리스 A동 1층 102호는 2016년식, 전용면적 57.24㎡(약 17.3평)으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 넓고 건축 연도가 최신에 속합니다. 감정평가액 173,000,000원은 이러한 물건 고유의 장점을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 1층에 위치하며, 사용승인이 2016년 8월 12일에 이루어졌습니다. 건물 외벽은 드라이비트 및 파벽돌 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 경우 '대항력 없음'으로 분류된 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 보증금 210,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 다만, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 '대항력 없음'이라는 현황 간의 명확한 사실관계 재확인이 권장됩니다. 또한, 공부상 동 표기 오류(제A동 vs 101동) 및 토지이용계획 상 일부 제한사항(가축사육제한구역 등)은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 경매물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 라온팰리스 A동 1층 102호 다세대주택으로, 2016년식 신축 건물로 비교적 양호한 상태입니다. 전용면적 57.24㎡(약 17.3평)으로 넉넉한 주거 공간을 제공하며, 가장 큰 장점은 '대항력 없음'으로 분류된 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수할 의무가 없다는 점입니다. 이는 예상 입찰가 대비 실질적인 취득 비용 절감 효과를 가져옵니다. 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출 또한 임차권 소멸을 뒷받침합니다. '대항력있는 임차인' 표기된 특이사항과 '대항력 없음' 현황 간의 불일치 가능성에 대한 추가 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차인: 2.1억원의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요가 없어, 투자 비용이 절감됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 건축으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 넓은 전용면적: 57.24㎡(약 17.3평)의 면적은 1~2인 가구에 충분한 공간을 제공하여 임대 수요가 기대됩니다.

* 안정적인 지역 수요: 고양시 덕양구 내유동은 주거 선호 지역으로, 안정적인 부동산 수요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시장 분석 및 권리 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 수준으로 산정됩니다. 이 금액은 감정평가액(173,000,000원) 대비 약 92.5% 수준이며, 인근 유사 물건의 시세, 본건의 장점(신축, 넓은 면적, 인수 부담 없음) 등을 종합적으로 고려하여 산출되었습니다. 해당 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 기일 변경 여부, 경쟁 입찰 상황 등을 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.