나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63557 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-11 검은돌빌리지3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 ""봉서2리마을회관"" 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제302호로서,

외벽 : 석재붙임, 드라이비트, 판넬 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 호별 창고(지1층 소재)
등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(1,2) 공히,
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자
연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

- 본건은 공부상 ""검은돌빌리지3""으로 등재되어 있으나, 현황 ""검은돌빌리지103""으로
통칭되는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

- 본건 대지권의 목적인 토지는 공부상 지목이 ""임야""이나, 현황은 합법적인 건축물이
소재하는 현황 ""공동주택 건부지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와
같은 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

임차보증금 금240,000,000원
범 위 전유부분 전부
임대차계약일자 2022년02월16일
주민등록일자 2022년03월23일
점유개시일자 2022년03월17일
확정일자 2022년02월16일
임차권자 장**

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 검은돌빌리지3으로 등재되어 있으나, 현황 검은돌빌리지103으로 통칭되고 공동출입구에 103으로 표기됨
2.본건 대지는 지목이 임야이나, 현황은 공동주택 건부지임
(상기 감정평가서 참조)
3.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.04.자 대항력포기확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 고양지원 2025타경63557 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-11 검은돌빌리지3 3층302호

용도: 다세대주택

건물면적: 62.70㎡ (약 18.97평)

토지면적: 61.00㎡ (약 18.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 61㎡

건물지분: 62.7㎡

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 217,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.07.02)

등기부채권 총액: 240,000,000원

소유권 이전 (갑4): 2021.04.15 (정희진)

주택임차권 (을3): 2024.03.14 (장준근, 240,000,000원) - 말소 예정

소유권 이전 (갑5): 2022.03.30 (최학식)

강제경매 (갑6): 2025.07.02 (주택도시보증공사, 240,000,000원) - 말소기준권리

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 ""봉서2리마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 토지이용계획

토지는 2필지로 합필되어 있으며, 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

등기부상 주택임차권(장준근, 임차보증금 240,000,000원)이 설정되어 있으나, 경매개시결정기입등기(2025.07.02)보다 늦은 순위로서 말소 대상입니다.

권리분석상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

3.2. 인수되는 권리 및 소멸되는 권리

본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 특별한 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 미상입니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 건물 정보

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근의 유사한 다세대 및 연립주택 거래 사례가 있습니다.

- 2026년 3월 9일, 파주읍 봉서리 427-16번지의 문산해비치빌(61.7㎡, 2021년식)이 122,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 3월 12일, 파주읍 봉서리 413-11번지의 더힐펠리스301동(67.6㎡, 2019년식)이 150,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 24일, 파주읍 봉서리 413-11번지의 더힐펠리스301동(67.6㎡, 2019년식)이 153,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 생활 편의시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 지하 1층에 호별 창고가 제공됩니다.

5. 물건 특이사항 및 잠재적 리스크

5.1. 공부상 명칭 및 현황 차이

공부상 명칭은 '검은돌빌리지3'으로 등재되어 있으나, 현황은 '검은돌빌리지103'으로 통칭되며 공동출입구에 103으로 표기되어 있습니다.

5.2. 토지 지목과 현황 차이

본건 대지의 지목은 '임야'이나, 현황은 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

5.3. 임차인 보증금 인수 여부

상기 권리분석 결과, 임차인의 대항력은 없으며 보증금 인수 의무는 없습니다. (임차보증금 240,000,000원)

5.4. HUG 인수조건 변경

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 대항력을 포기하는 조건 변경이 있었습니다.

6. 시장 시세 분석

6.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 면적 약 61.7㎡ ~ 67.6㎡의 다세대/연립주택이 2026년 3월 ~ 5월 사이에 122,000,000원에서 153,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건은 전용면적 62.70㎡(약 18.97평)으로, 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때 현재 시세는 대략 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

6.2. 현재 시세 추정

최근 거래된 유사 물건의 평균 거래가를 바탕으로 본건의 전용면적(62.70㎡)에 대한 시세를 추정하면 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 볼 수 있습니다. 감정가 217,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

- 신축 연식이 비교적 최신(2019년 준공)입니다.

- 대항력 있는 임차인이 없으며, 임차인의 보증금 인수 의무가 없어 명도 부담이 적습니다.

- 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

7.2. 물건 약점

- 공부상 명칭과 현황이 상이하며, 토지 지목(임야)과 현황(건부지)의 차이가 있습니다.

- 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

- 주변 지역의 개발 호재 등 추가적인 가치 상승 요인이 부족할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 감정가 대비 실거래가 수준이 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

- 명도 관련 부담이 없어 입찰 후 원활한 재산권 행사가 가능합니다.

- 아파트 등 다른 주거 형태에 비해 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 제시된 주변 실거래가 정보를 바탕으로 현 시세를 고려했을 때, 예상 입찰가를 140,000,000원으로 제안합니다. (단, 경매 진행 상황 및 응찰자 수에 따라 변동될 수 있으며, 이는 감정가(217,000,000원) 대비 현저히 낮은 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.