나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63529 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ‘대원초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형 다세대주택 및 단독주택 등 주거용, 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 편의시설 및 교통시설과의 접근성 등 제반 주위 여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건물 내 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수로 보아 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 4층 402호로서,
외벽 : 외장 타일 등,
내벽 : -.
바닥 : -.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로서,
방3, 거실, 주방/식당 및 욕실2 등으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 기본적인 전기설비, 보일러설비, 승강기설비, 화재탐지기, 옥내 소화전 및 살수 소화설비 등 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

본 건물 북측 및 동측으로 폭 약 6미의 포장도로에 각각 접하고 있으며 포장의 상태 및 계통성 등은 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.05.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63529 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

건축물명: 삼성타운

건축연도: 2018년 6월 21일 사용승인

1.2. 면적 정보

토지 면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

토지 지분: 69.3㎡

건물 면적: 61.06㎡ (약 18.47평)

건물 지분: 61.06㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 위치하며, 주변으로는 동 유형의 다세대주택 및 단독주택과 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 대원초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

건물 내 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물 북측 및 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지는 사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법상 도로의 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 3월 15일 접수된 남인천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강기원

보증금: 184,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 24일

확정일자: 2020년 7월 2일

배당신고일자: 2024년 8월 20일

권리분석상 대항력 없음으로 판단되며, 등기부등본상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 권혁미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 20일

권리분석상 대항력 없음으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 아래 '잠재적 리스크' 섹션의 '주의사항'을 반드시 숙지해야 합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권 보존(김선태, 2018-06-29), 소유권 이전(박연숙, 2020-07-29) 이후 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 강기원 임차인의 주택임차권 역시 말소 예정으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지로서의 특성

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택 및 단독주택 등 주거용 건물이 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

4.2. 편의시설 접근성

주변의 편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 시설

단지 인근에 대원초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 기본 설비

건물에는 위생·급배수설비, 기본적인 전기설비, 보일러설비, 승강기설비, 화재탐지기, 옥내 소화전 및 살수 소화설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 조건 변경

신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 5일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출했습니다. 이는 강기원 임차인의 대항력이 포기되거나 말소될 가능성을 시사하며, 보증금 인수 부담이 낮아질 것으로 예상되나, 최종적인 권리관계 확정이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 파주시 지역 전반적으로 쓰레기 소각장 등 환경 시설 관련 주민 민원 및 건립 추진 논의가 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건지의 구체적인 혐오시설과의 이격 거리 및 영향 여부는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 다세대주택으로, 주거 밀집 지역 내 입지하고 있습니다. 전반적인 입지 여건 및 교통 편의도는 보통 수준입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 HUG의 인수조건변경확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 리스크는 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 등기부상 강기원 임차인의 임차권이 말소 예정으로 기재되어 있어 실질적인 인수 부담은 낮을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 기대되는 다세대주택입니다.

* HUG의 인수조건 변경확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 관련 리스크가 감소하여 명확한 권리관계를 확보할 가능성이 높습니다.

* 주변 개발 계획 등에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 202,000,000원입니다.

주변 최근 실거래 정보를 분석한 결과, 2023년에 신축된 유사 면적(63.8㎡ ~ 69.75㎡)의 다세대주택이 330,000,000원에서 360,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 2018년 건축으로 신축 대비 연식이 5년 정도 있으나, 동 유형 및 지역을 고려했을 때 현 시세는 감정가보다 높은 것으로 판단됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 0원이라고 가정하고, 신축 대비 연식 및 면적 차이를 감안하여 시세 조정 시, 본 건의 적정 시장 가치는 약 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 공격적인 입찰 전략을 고려할 경우, 2억 7천만원 ~ 2억 9천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 약 85% ~ 95% 수준이며, 감정가 대비 130% ~ 145% 수준으로, 향후 시세 상승 가능성 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 권리관계의 최종 확인 결과와 본인의 투자 성향에 따라 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.