나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63688 [1] 경기도 파주시 야당동 178-36 라빌레뜨 4동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 (사용승인일: 2019.01.18.)

내 제3층 제301호로서

외벽: 치장벽돌 마감 등

내벽: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024년 05월 30일에 주택임차권이 등재되어 있습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김효진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.15.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63688 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 178-36 라빌레뜨 4동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2.2. 면적

토지면적: 55.19㎡ (약 16.7평)

건물면적: 47.60㎡ (약 14.4평)

2.3. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

3. 입지조건

3.1. 교통상황

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치합니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 야당역(경의중앙선)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

3.2. 주변환경

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 2025년 07월 16일 접수된 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경63688)이 말소기준권리입니다.

4.2. 인수되는 권리

본 물건은 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인에 대한 인수 보증금 합계가 0원입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김효진)는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.15.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

따라서, 현 임차인 김 에게 보증금 211,500,000원을 인수할 의무가 없습니다.

4.3. 말소 예정 권리

등기사항전부증명서상 2024년 06월 04일 접수된 김효진의 주택임차권(을1)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4.4. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.07.16.)

* 인수되는 권리: 없음 (임차인 보증금 인수 부담 없음)

* 말소되는 권리: 주택임차권 (김효진)

* 총 등기부채권액: 211,500,000원

5. 상권분석

5.1. 최근 실거래가 분석

인근 지역의 최근 다세대 및 연립주택 실거래가를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡, 3층): 2026년 7월 2일, 285,000,000원 (약 1,446만원/평)

* 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡, 1층): 2026년 7월 1일, 150,000,000원

* 자연에가 (2015년식, 57.45㎡, 2층): 2026년 7월 1일, 180,000,000원

5.2. 시세 분석

본건(라빌레뜨 4동 3층 301호)은 전용면적 47.60㎡ (약 14.4평)입니다.

감정가는 216,000,000원으로, 평당 약 15,000,000원 수준입니다.

가장 유사한 조건(2019년식 다세대주택)인 태종에비뉴의 실거래가(285,000,000원)는 평당 약 14,460,000원으로, 본건의 평당 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

다만, 태종에비뉴의 면적이 본건보다 넓은 점(19.7평 vs 14.4평)을 감안하면, 본건의 감정가는 적정하다고 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거환경

본 건물은 2019년 1월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

6.2. 편의시설

야당역(경의중앙선)이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 난개발 및 인프라 부족

주변 지역에 대한 조사 결과, 일부 지역에서 난개발 및 인프라 부족(좁은 도로, 미로 같은 골목길, 편의시설 접근성 등)에 대한 언급이 있습니다.

이는 장기적인 부동산 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

7.2. 공사 중단된 타운하우스 단지

본건 주변 일부 지역에서 과거 대규모 타운하우스 단지 건설 중 시공사의 부도로 공사가 중단되어 방치된 사례가 있으며, 이는 지역 미관 및 안전 문제로 이어질 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획 상 제한

본건 소재지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 법적으로 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금 부담이 없는 우량 물건으로 판단됩니다.

2019년에 신축된 비교적 신축 건물이며, 야당역 접근성이 양호하여 주거 편의성은 갖추고 있습니다.

다만, 주변 지역의 일부 난개발 사례와 기반시설 부족 문제가 장기적인 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

이에 따라 입찰 시에는 이러한 지역적 특성을 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도가 용이합니다.

* 2019년 신축 건물로 비교적 연식이 짧고 관리가 용이합니다.

* 야당역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* HUG 보증 물건으로 채권자의 적극적인 권리행사가 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원이며, 인근 유사 물건의 시세 및 본건의 면적(47.60㎡, 약 14.4평)을 고려했을 때, 평당 약 15,000,000원의 감정가는 시장 시세와 부합하는 수준입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 깨끗한 점을 감안하면, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

이에 따라 본건의 적정 입찰가는 감정가의 95% ~ 100% 수준인 205,000,000원 ~ 216,000,000원으로 제시합니다.

본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 하였으며, 실제 현장 조사 및 최신 시장 동향 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.