나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12946 [1] 서울특별시 강북구 수유동 518-40 양지쉐르빌 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""한신대학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재해 있고 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 5층 502호로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로서 후첨 ""내부구조도""를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28미터이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257미터), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 건물현황

건물명: 양지쉐르빌

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 518-40 (신주소: 서울특별시 강북구 인수봉로55길 41)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건축일: 2018년 01월 02일 (사용승인일 기준)

층수: 6층 중 5층

호수: 502호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대), 공동주택

전용면적: 34.17㎡ (약 10.34평)

1.2. 토지현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 518-40

면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

이용상태: 다세대주택 부지로 이용중

1.3. 매각정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12946 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 289,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""한신대학교"" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 등기부등본 요약은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1, 2018.01.05)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2019.03.05, 신유영)

* 주택임차권 (을3, 2024.12.06, 김민정): 임차보증금 227,000,000원. 인수 대상 으로 표기되어 있습니다. (전입일자: 2020.11.27, 확정일자: 2020.10.16)

* 가압류 (갑5, 2023.10.13, 주택도시보증공사): 말소 예정

* 가압류 (갑6, 2024.11.27, 서울보증보험주식회사): 말소 예정

* 강제경매 (갑7, 2025.07.17, 한국주택금융공사): 본 경매 사건의 개시 결정 등기입니다.

총 등기부채권액은 약 901,500,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김 (한국주택금융공사 (임차인 김민정))

보증금: 227,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.11.27

확정일자: 2020.10.16

배당신고일자: 2024.12.06

대항력: 있음 (선순위 임차권)

비고: 을구 3번 임차권 등기, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2025.04.23

대항력: 없음

비고: 임대차 기간 만료 시 명도가 필요할 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리인수여부

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 3번의 김 임차인입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되었으나, 물건명세서 상 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 명시되어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 시세

최근 주변 실거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 북한산그랑빌(686) (2008년식, 69.57㎡) 2026년 6월 1일, 282,000,000원 거래

* 동성하이츠빌라 (1992년식, 74.69㎡) 2026년 6월 1일, 192,000,000원 거래

* 주영하이츠빌라 (1998년식, 73.23㎡) 2026년 6월 1일, 240,000,000원 거래

상기 사례들은 본건보다 전용면적이 더 큰 주택들입니다. 본건은 2017/2018년에 건축허가 및 사용승인이 완료된 신축 건물(34.17㎡)이라는 점을 감안해야 합니다. 비교 대상 주택들의 평당 가격은 약 257만원에서 405만원 수준이나, 본건은 건축 연차가 더 최신이므로 이에 상응하는 가격이 책정될 수 있습니다. 다만, 감정가(289,000,000원, 약 846만원/㎡)는 최근 시세 대비 높은 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

인근에 학교와 더불어 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 학군

주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 227,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 리스크입니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 등기부채권액(약 901,500,000원)이 감정가(289,000,000원) 대비 매우 높아, 채무가 과중한 상태임을 시사합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28미터 이하) 등의 도시계획사항이 적용되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 연식의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 존재하며, 이는 매수인의 총 실투자 금액에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 철저한 권리 분석 및 예상 배당표 확인을 통해 임차인 보증금 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 신축 건물

2017/2018년 준공으로 주변 비교 물건 대비 건축 연식이 최신입니다.

8.2. 소형 평형

전용면적 34.17㎡의 소형 평형으로, 임대 및 환금성이 비교적 용이할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

만약 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 변제되어 인수 부담이 없다면, 감정가 또는 시장가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세 분석 기반

감정가: 289,000,000원

주변 유사 신축 건물 시세 (추정): 260,000,000원 ~ 290,000,000원

9.2. 권리 인수 고려

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 227,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다. 만약 보증금을 전액 인수해야 한다면, 총 매수 비용은 입찰가 + 227,000,000원이 됩니다. 따라서 해당 금액을 고려하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 입찰가 산정

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하여, 보증금 인수 부담이 없을 경우를 가정하되, 권리 인수 리스크를 감안하여 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 246,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.