나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12929 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 202-4 에이치케이팰리스 103동 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 「서울숭덕초등학교」 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남측 근거리에 지하철역(우이신설선: 정릉역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층건 내 제3층 제302호로서
(사용승인일: 2019.06.19)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 주방, 거실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음,

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 완경사 지대에 있는 사다리형 토지로서 주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12929 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 202-4 에이치케이팰리스 103동 3층 302호

용도: 연립주택

건물면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

토지면적: 23.09㎡ (약 7.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 274,000,000원

건축물 현황: 철근콘크리트조, 지상 5층 건물 내 3층 302호, 사용승인일 2019년 06월 19일.

1.3. 법적 현황

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울숭덕초등학교 북측 인근에 위치하며, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 근거리에 지하철 우이신설선 정릉역 및 간선·지선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 04월 05일 접수된 주택임차권(을3)이며, 본 경매는 2023년 08월 30일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(갑5)에 의한 강제경매(갑6)입니다. 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. HUG와의 인수조건 변경 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,245,737,806원입니다. (가압류 1,015,737,806원 + 강제경매 230,000,000원)

3.4. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (임 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-29

확정일자: 2020-09-22

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 낙찰자에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. (2026.02.26. 접수)

4. 상권분석

주변 연립·다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 한은빌라나동 (1986년 건축, 약 38.76㎡): 118,000,000원

* 삼성홈타운 (2004년 건축, 약 53.22㎡): 140,000,000원

* 건일테크빌 (2002년 건축, 약 55.68㎡): 234,000,000원

본건은 2019년 신축 건물로 연식 대비 비교적 최신축에 해당합니다. 건일테크빌의 경우 약 4,200,000원/㎡의 시세를 형성하고 있으나, 본건의 감정가는 36.82㎡에 대해 274,000,000원으로 약 7,440,000원/㎡ 수준으로, 주변 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 연식과 HUG 관련 특수성이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울숭덕초등학교 인근으로 학군 배정 가능성이 있으며, 일반적인 주거지대 특성에 맞는 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 정릉역(우이신설선) 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 문구는 낙찰 후 HUG와 관련된 추가적인 협의나 조건이 발생할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측에 명확한 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 주택도시보증공사(HUG)가 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수할 임대차보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '임명순'이라는 임차인과의 구체적인 관계에 대한 추가 확인은 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 신축된 비교적 신축 연립주택으로, 서울 성북구 정릉동의 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 환경 또한 보통 수준입니다. 권리관계는 HUG에 의한 강제경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 임차인과의 보증금 인수 부담도 없습니다. 다만, 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 높게 책정된 점과 HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 소형 주택: 2019년 준공으로 연식이 짧고, 1~2인 가구에 적합한 소형 평형입니다.

* 양호한 입지: 서울 성북구 정릉동에 위치하며, 정릉역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안전한 권리관계: HUG의 강제경매로, 선순위 권리나 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 274,000,000원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 건일테크빌(2002년 건축, 약 4,200,000원/㎡)이 가장 높은 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 36.82㎡에 대해 약 7,440,000원/㎡ 수준으로, 비교적 최신 건물임에도 불구하고 주변 시세 대비 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 보수적인 접근을 권장하며, 감정가 대비 70~80% 수준을 고려한 입찰가 산정을 제안합니다.

* 하단 예상가: 274,000,000원 * 0.70 = 191,800,000원

* 상단 예상가: 274,000,000원 * 0.80 = 219,200,000원

이에 따라, 191,800,000원 ~ 219,200,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

주의: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인 후 입찰가 결정에 반영하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.