나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12919 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 396-23 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ‘방학중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 다가구주택 주거용 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 서울지하철(1호선 방학역)이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

구조 및 규모 : 철근콘크리트조, 연와조 스라브지붕
지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호로서

외벽 : 외장석재 매감
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(거실, 침실, 주방, 현관, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(방아골), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12919 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 396-23 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 35.74㎡ (약 10.81평)

* 토지지분: 35.736㎡ (약 10.81평)

* 건물면적: 48.78㎡ (약 14.76평)

* 건물지분: 48.78㎡ (약 14.76평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건축연도: 1991년

* 총층수: 지하1층/지상4층 (본건은 2층)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ‘방학중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 다가구주택 주거용 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 서울지하철(1호선 방학역)이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(방아골), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 31일 접수된 주식회사청담엘리트대부의 근저당권 (을12) 입니다.

* 경매개시결정: 2025년 07월 16일 접수된 주식회사청담엘리트대부의 임의경매개시결정 (갑4)이며, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 인수되는 권리: 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사청담엘리트대부: 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (주의: 금액은 명시되어 있으나, 대항력 유무 및 배당 관련 정보가 명확하지 않아 추가 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 128,140,864원 (근저당권, 전세권, 질권, 임의경매, 가압류 등 포함)

1.3. 상권분석

상권분석

* 주위 상권: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 주변 편의시설: 방학중학교 인근이며, 지하철 1호선 방학역과 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 제공된 정보 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건축 연도: 1991년으로 비교적 오래된 건물에 해당합니다. 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 정비구역에 포함되어 있어 향후 재개발 등의 사업 진행 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있으나, 사업 추진 시기 및 방식에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보: 주식회사청담엘리트대부의 경우, 보증금은 있으나 대항력이 없다고 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 방학동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주변 주거 환경이 안정적인 지역에 속합니다. 1991년에 건축되어 연식은 있으나, 감정가는 1억 3,400만원으로 책정되었습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정으로 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인의 대항력 유무 및 정확한 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 정비구역에 포함된 점은 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 서울 도봉구 소재 아파트 대비 저렴한 진입 가격.

* 1호선 방학역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 편리.

* 정비구역 지정으로 인한 장기적인 개발 잠재력.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 및 부담금 없음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 134,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 삼성빌라(1991년식, 38.96㎡, 1층): 141,000,000원 (2026년 5월)

* 천성홈타운3차(2002년식, 47.01㎡, 4층): 150,000,000원 (2026년 5월)

* 본건의 건물 면적(48.78㎡) 및 건축 연도(1991년)를 고려할 때, 유사한 연식 및 면적의 삼성빌라(38.96㎡, 141,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가 134,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 1991년식 건물임을 감안하여 신축 빌라 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 107,000,000원 ~ 120,000,000원 (감정가 대비 약 80% ~ 90%)

* 고려사항: 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 수리 여부, 누수, 결로 등 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 최신 시세 변동 및 주변 개발 계획 등을 추가적으로 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.