나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11022 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북측 인근에 소재하며, 주위는 단독
및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '화곡
역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제9층 제904호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소화전설비,
CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, '도시형생활주택(단지
형다세대), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지
역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항
시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)임.

기호2, 기호3 공히
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상
대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 김우철의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11022 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제9층 제904호

건물명: 케이씨타운

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 '다세대주택')

건물 층수: 지상 9층 중 제9층

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

건물면적: 20.15㎡ (약 6.10평)

토지지분: 7.76㎡ (약 2.35평)

건물지분: 20.15㎡ (약 6.10평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 313,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건축년도 (사용승인일): 2022년 05월 20일

층수: 지하 1층, 지상 9층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존, 공유자 지분 이전, 소유권이전(신탁등기 말소), 주택임차권(김우철, 329,000,000원, 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 329,000,000원) 등의 권리사항이 기재되어 있습니다. 이 중 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김미현

전입일자: 2025-04-15

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 전입일자 및 대항력 보유로 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김우철)

전입일자: 2022-07-15

확정일자: 2022-07-01

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

배당신고일자: 2024-03-22

비고: 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이며, 물건명세서에 따라 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(을1, 주택도시보증공사 강제경매)보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 물건명세서상의 특이사항으로 인해 임차인 김우철의 주택임차권 관련 보증금 잔액에 대한 주택도시보증공사의 매수인에 대한 청구권은 포기되는 조건입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로는 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변 지역은 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 건축물 용도

본건이 속한 케이씨타운 건물은 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 월정초등학교가 소재하고 있어 교육환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건("배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각")을 명확히 이해하고 이행해야 합니다. 임차인 김미현의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 보유하고 있어, 추후 인수 여부 및 관련 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 지역 제한 관련 리스크

토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당되어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 주요 지도 서비스 상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 소음 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물이며, 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다. 다만, 주택도시보증공사의 채권으로 인한 강제경매 개시이며, 임차인 관련 인수 조건이 복잡한 부분이 있어 투자 시 면밀한 검토가 요구됩니다. 감정가 대비 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례가 낮게 형성되어 있어 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식 (2022년 준공)으로 상품성이 높음.

* 지하철 5호선 역세권 및 버스 정류장 인접으로 교통 편리.

* 주거, 업무, 상업시설 복합 건물로 다양한 활용 가능성.

* 임차인 HUG 관련 조건으로 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 면적(19.98㎡)의 2019년식 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2022년 신축으로 연식이 더 최신이라는 점을 감안할 때, 유사 면적 기준 시가는 대략 220,000,000원에서 250,000,000원 선으로 추정됩니다.

현재 감정가는 313,000,000원으로, 최근 시장 거래가 및 본건 건물의 신축 연식을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, HUG의 채권액이 329,000,000원임을 감안하면, 경매 진행 과정 및 결과에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

입찰 시에는 상기 추정 시세 범위를 기준으로, 권리 분석 상 특이사항 및 향후 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.