나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10868 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10868 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10868
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 75 에코그로브빌리지, 제101동 제4층 제403호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10868 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 75 에코그로브빌리지, 제101동 제4층 제403호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 174,080,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10868 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10868 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 14.78㎡ (약 4.47평)

토지지분: 14.778㎡ (약 4.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

건물지분: 24.2㎡ (약 7.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, '서울개명초등학교' 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통 여건은 매우 양호한 편입니다. 본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 광명사거리역이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

물건이 접하고 있는 도로는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장된 도로와 맞닿아 있어 차량 통행 및 진출입에 불편함이 없습니다.

토지는 5필지가 일단으로 구성되어 있으며, 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 형상을 띠고 있습니다. 현재는 '도시형 생활주택' 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 해당 지번들은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 점입니다. 이는 매각 허가 또는 잔금 납부 시 임차인이 자신의 대항력을 포기해야만 물건을 취득할 수 있다는 의미로 해석됩니다. 만약 임차인이 대항력 포기를 거부할 경우, 매수인은 임차인의 권리를 인수하거나 별도의 법적 절차를 통해 해결해야 할 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰 전 임차인의 현황, 임대차 계약 내용, 그리고 주택도시보증공사(HUG)와의 관련 사항에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 임차인의 대항력 포기 여부가 본 건의 실질적인 취득 가능성과 관련하여 가장 큰 변수로 작용할 것입니다.

임대 관계는 조사된 바 없으나(미상), 위에서 언급된 임차인의 존재 및 대항력 문제는 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 다양한 형태의 주거 시설과 함께 근린생활시설이 공존하는 전형적인 주거 상권입니다. '서울개명초등학교'가 인근에 있어 학생 및 학부모를 중심으로 한 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

지하철 7호선 광명사거리역이 인접해 있어 역세권 상권을 형성하고 있으며, 이는 유동인구 확보 및 다양한 업종의 근린생활시설 발달에 긍정적인 영향을 미칩니다. 주변에 병원, 은행, 상점, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

교육환경보호구역에 지정되어 있어 학생들의 교육 환경 보호를 위한 시설 입지에 제약이 있을 수 있으나, 이는 혐오시설이 들어서기 어려운 환경을 조성하여 쾌적한 주거 환경 유지에 기여할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2021년 6월 1일에 사용 승인된 비교적 신축 건물(에코그로브빌리지 제101동) 내 제4층 제403호입니다. 철근콘크리트구조로 지상 6층 건물 중 4층에 위치하고 있으며, 외벽은 치장 벽돌, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

내부 설비로는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

최근 사용승인일(2021.06.01)을 감안할 때 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 24.20㎡(약 7.32평)의 전용면적을 가진 도시형 생활주택 또는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '임차인의 대항력' 문제입니다. '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항은 매수인이 부담해야 할 위험 요소입니다.

만약 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하지 않을 경우, 임차인은 기존 임대차 계약에 따라 해당 주택에 계속 거주하거나 계약 종료 시 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이는 매수인이 예상치 못한 금전적 손실이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성을 내포합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 본 건의 권리관계에 어떻게 관여하고 있는지, 임차인과의 구체적인 협의 내용은 무엇인지 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이 부분에 대한 명확한 파악 없이 입찰에 참여할 경우, 향후 재산권 행사에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

따라서, 입찰 전에 반드시 임차인과의 직접적인 소통 또는 법률 전문가의 도움을 받아 대항력 포기 조건의 이행 여부를 확실히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)의 도시형 생활주택 또는 다세대주택입니다. 지하철 7호선 광명사거리역의 역세권이라는 점, 주변 생활 편의시설과의 접근성, 그리고 양호한 교통 환경 등 입지적 강점을 가지고 있습니다.

하지만, '임차인의 대항력 포기 조건'이라는 매우 중요한 특이사항이 존재하여, 이 조건의 이행 여부가 물건 취득의 성패를 가를 것으로 보입니다. 임차인과의 원만한 협의를 통해 대항력을 포기받을 수 있다면, 신축급 주택을 시세보다 유리한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

반대로, 임차인이 대항력을 포기하지 않을 경우, 매수인은 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁에 직면할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 대비와 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 용이합니다.

2. 우수한 교통망: 지하철 7호선 광명사거리역을 통한 서울 도심 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

3. 생활 인프라: 초등학교, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4. 잠재적 시세 차익: 임차인 관련 이슈를 성공적으로 해결할 경우, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계