나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10868 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개명초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 광명사거리
역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중
에코그로브빌리지 제101동 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2021.06.01)
외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 5필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 '도시형
생활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

370-7번지, 370-8번지, 370-9번지, 370-19번지, 370-46번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역
(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부
(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제403호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10868 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 272,000,000원이며, 토지 면적은 14.78㎡(약 4.47평)이고 건물 면적은 24.20㎡(약 7.32평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 건물 사용승인일은 2021년 6월 1일입니다.

건축물대장상 에코그로브빌리지는 총괄표제부상 총 44세대의 단지형 다세대주택으로, 표제부상 101동은 6층 건물이며 본건은 해당 동 4층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개명초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 주거 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 광명사거리역이 소재하여 전반적인 교통 상황이 양호합니다.

토지는 5필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형' 토지이며, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 해당지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원의 강제경매 개시결정(2025타경10868)에 따른 매각 물건입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.07.10.)로, 등기부채권 총액은 325,000,000원입니다.

주요 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-16

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

- 임차인: 주택도시보증공사(임수민)

보증금: 325,000,000원

전입일자: 2021-09-15

확정일자: 2021-09-02

배당신고일자: 2023-10-05

대항력: 없음

비고: 말소기준권리인 강제경매 채권자일 가능성이 높습니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 을1: 주택임차권(임수민, 325,000,000원) - 2023-10-05 말소

- 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소(종합건설리하주식회사) - 말소되지 않음

- 갑4: 소유권이전(황갑선, 매매 330,000,000원) - 말소되지 않음

- 갑5: 강제경매(주택도시보증공사, 325,000,000원) - 말소기준권리

* 물건명세서 특이사항

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

- 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. (이는 매수인이 임차인의 보증금 반환채무를 인수해야 할 가능성을 내포할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 개봉동은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

단지형 다세대주택인 에코그로브빌리지는 주변 지역과 어우러져 있으며, 근린생활시설들이 인접해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 주변 지역의 매매 사례를 보면,

* 한신빌라(330-8)는 2002년 준공, 전용면적 51.48㎡(약 15.6평)가 2026년 7월 1일 25,000만원에 거래되었습니다.

* 파크빌라(342-1)는 1993년 준공, 전용면적 41.52㎡(약 12.6평)가 2026년 7월 1일 13,950만원에 거래되었습니다.

* 미림빌라(108-5)는 1982년 준공, 전용면적 61.19㎡(약 18.5평)가 2026년 7월 13일 25,000만원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 7.32평으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 작지만 2021년 신축이라는 점에서 희소성을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선 광명사거리역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: '서울개명초등학교'가 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호합니다. 다만, 해당 지역은 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 법규 준수 여부를 남부교육청에 확인해야 합니다.

편의시설: 주위 상가 및 편의시설을 이용할 수 있으며, 대형마트나 종합병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

건축물: 2021년 6월 1일 사용승인을 받은 신축 건물로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(신 )의 존재: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 실제 점유 및 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있습니다.

* 복잡한 매각 조건: 'HUG 인수조건 변경', '대항력있는 임차인', '재매각' 등 특이사항이 많습니다. 특히, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각' 조항은 매수인이 임차인의 잔여 보증금 채무를 인수해야 할 가능성을 시사하므로, 계약 전 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

* 재매각 이력: 해당 물건이 이전 입찰에서 낙찰되지 못했음을 의미하며, 이는 높은 입찰가, 복잡한 권리 관계, 또는 명도 난이도 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 특정 시설의 입점 등에 제한이 있을 수 있습니다. (주변 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제403호는 2021년 준공된 신축 소형 주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합한 물건입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 복잡한 인수 조건, 재매각 이력 등 권리 관계 및 명도 관련 리스크가 상당하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 요구됩니다.

취득 시에는 임차인과의 원만한 합의 및 법적 절차 이행이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 소형 주택으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 7호선 역세권으로 서울 주요 지역 접근성이 용이합니다.

* 소액 투자 및 갭 투자 관점에서 접근 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 272,000,000원

본건은 전용면적 7.32평의 소형 주택입니다. 주변 시세 조사를 통해 산출된 평당 단가는 비교 대상 물건의 연식 및 면적 차이로 인해 직접 적용하기는 어렵습니다.

다만, 신축이라는 점과 소형 면적의 희소성을 고려할 때, 현재 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금은 없으나, '대항력 있는 임차인' 및 '매수인에 대한 대항력 포기 조건' 등 복잡한 특수 매각 조건이 존재하므로, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권유합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.