나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10975 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(지하철5호선,2호선 ""까치산역"")이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2020.06.12)
외벽: 치장벽돌, 석재붙임 등 마감,
내벽: -,
창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 오정록의 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10975 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제6층 제602호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 291,000,000원

* 토지면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

* 건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 06월 12일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 및 2호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 토지 및 도로상태: 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 06월 16일자 남부천세무서장의 압류입니다.

* 권리분석 결과: 말소기준권리 이하 모든 등기 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 292,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 07월 27일

* 배당신고일자: 2024년 08월 06일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기 확인됨.

* 오정록 임차권 등기(292,000,000원) 존재하나, 매각으로 말소 예정.

* 남부천세무서 압류(말소기준권리).

* 한국주택금융공사 강제경매 신청.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 건물 특성: 2020년 6월 12일 사용 승인된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

* 인근 부동산 시세 분석:

* 최근 2026년 7월 1일, 인근 366-36번지 "더원" (2019년 준공, 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 2026년 7월 2일, 인근 504-114번지 "(504-114)" (1986년 준공, 37.44㎡)가 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 2026년 7월 1일, 인근 1014-11번지 "시원그린빌" (2002년 준공, 37.56㎡)이 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 분석: 본 물건(29.97㎡, 2020년 준공)은 비교적 신축이며, 최근 거래된 유사 면적 및 준공 연도의 "더원"보다 넓은 면적을 가지고 있습니다. 하지만 감정가(291,000,000원)는 이 최근 거래가(216,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가 산정 시점의 시세나 기타 요인(층수, 향 등)이 반영되었을 수 있으나, 현재 시점에서는 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "화원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주택가 주변에 형성된 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육환경: "화원중학교"가 인근에 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 및 2호선 "까치산역"과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련 복잡성:

* 제공된 정보에 따르면 임차인 오정록의 대항력은 '없음'으로 명시되어 있습니다.

* 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있어, 정보 간 상이함이 존재합니다.

* '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 임차인 오정록의 승계인인 한국주택금융공사가 매수인에게 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없으나, 관련 절차 및 승계인과의 소통, 채권 추심 여부 등을 명확히 확인해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 매수인의 최종 부담이나 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 구역(수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 시 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 사용 승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당합니다.

* 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 지하철역 접근성이 양호합니다.

* 권리 관계상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건에 해당합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 정보와 승계인의 조건부 포기, HF 인수조건 변경 등 복합적인 권리 분석 및 절차 확인이 필수적입니다.

* 감정가는 291,000,000원이나, 최근 인근 실거래가(216,000,000원)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후화가 적어 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 또는 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다. (단, 임차인 관련 조건 확인 필수)

* 교통의 편리성: 까치산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 실거주 및 임대 수익 확보에 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 건물면적(29.97㎡, 약 9.07평) 및 준공 연도(2020년)를 고려할 때, 최근 실거래 사례 중 2019년 준공, 19.98㎡ 건의 216,000,000원 거래가를 주요 참고 시세로 볼 수 있습니다.

* 본 건은 이보다 면적이 넓고 준공 연도도 유사하나, 감정가는 291,000,000원으로 해당 실거래가보다 약 75,000,000원 높습니다.

* 임차인 관련 인수 부담은 없다고 판단되나, HF 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 명확한 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재 제시된 감정가를 기준으로, 최근 실거래가 상한선과 물건의 신축 연식 및 면적을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원 (2억 2천만원 ~ 2억 4천만원)

* 이 범위는 최근 유사 물건 최고 실거래가(2억 1천 6백만원)를 소폭 상회하는 수준이며, 향후 시장 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.