나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10946 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제11층 제1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""오류동역(지하철1호선)"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""오류동역(지하철1호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상15층 건물내 제11층 제1104호로서,
(사용승인일: 2020.3.20.)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용중에 있습니다(후첨 ""내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(원룸형아파 트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[6-63번지],
도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

[314-32번지]
도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제11층 제1104호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10946 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 297,000,000원입니다. 토지 면적은 5.13㎡(약 1.55평)이며, 건물 면적은 29.98㎡(약 9.07평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 관련 사항이 존재하며, HF 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다. 특별 매각 조건으로, 임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사(HF)의 매수인에 대한 대항력 포기조건부로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 서울특별시의 압류(2024.02.01.)이며, 이 외 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정이 존재하나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 임차인 현황:

* PIAOYONGYU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.07.28, 대항력 없음.

* ZHENGHUIYAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.07.28, 대항력 없음.

* 한국주택금융공사: 보증금 299,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.06.30, 확정일자 2022.05.27, 배당신고일자 2024.05.03, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

본건은 도시지역 내 일반상업지역에 속하며, 제1종근린생활시설(소매점, 의원) 등 다양한 용도로 이용 중에 있습니다. 주위 환경은 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 오류동역 인근으로 유동인구 및 배후수요가 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

건축물대장 상 본건이 포함된 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 15층 규모이며, 2020년 3월 20일 사용승인되었습니다. 본건은 해당 건물 내 제11층 제1104호 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중입니다. 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 기계식 주차시설 및 도시가스 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

건물(총 면적 2816.25㎡) 내 전용면적 29.98㎡(약 9.07평)의 해당 호실을 매각대상으로 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 "대항력 있는 임차인" 존재 가능성 및 관련 조건입니다. 비록 등기부상 임차권(이진수, 299백만원)은 말소되었으나, 임차인 현황 상 한국주택금융공사가 보증금 299백만원으로 등재되어 있으며 대항력은 없다고 기재되어 있습니다. 또한, "HF 인수조건 변경" 및 "임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별 조건이 존재하므로, 계약 체결 및 잔금 납부 시 관련 법률 전문가의 정확한 해석과 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 보증금 부담은 없습니다. 토지이용계획 상 가로구역별 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오류동역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 관련 복잡한 권리 관계와 특별 매각 조건이 존재하므로, 해당 조건에 대한 명확한 이해가 선행되어야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 임차인 관련 조건으로 인해 소송 등 추가적인 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 오류동역 인근 역세권 입지

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물

* 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 1인 가구 수요 확보 용이

* 인수 보증금 0원으로 잔금 부담 감소 (단, 임차인 관련 조건 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년에 준공된 46.41㎡의 다세대 주택이 28,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 산정한 단위면적당 시세는 약 614만원/㎡입니다. 이 시세를 본건(29.98㎡)에 적용 시 약 18,400만원 수준의 시장 가치가 산출됩니다.

그러나 본건의 감정가는 29,700만원으로, 위 산출된 시장 가치와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 건물의 용도(도시형생활주택) 특성, 또는 해당 물건의 개별적 가치 평가가 반영되었을 수 있습니다.

다만, "대항력있는 임차인" 관련 특이사항 및 특별매각조건을 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려하여, 현 시세와 감정가 사이의 간극, 그리고 권리관계의 복잡성을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~75% 수준인 약 208,000,000원에서 223,000,000원 사이를 권장합니다. 다만, 입찰 전 반드시 전문가와 함께 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 다시 한번 진행하시기 바랍니다.

※ 주변 시설 조사 관련:

외부 지도 서비스 또는 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 조사 결과, 제공된 정보 내에서는 별도의 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.