나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10879 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 363-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 구로구 개봉동 소재 개봉3동주민센터 남서측 인근에 위치하며 주변은 본건과 유
사한 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지 토지로 현황 주택 1동의 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 교육환경보호구역(남부교육청에
반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도 해발165m)(지반+건축+옥탑 등), 육군수
도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브 다가구주택으로서(사용승인일: 1992.03.27)
외벽 : 벽돌 치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 샤시창호

이용상태

다가구용 단독주택으로 이용중임.
1층: 다가구주택 1개호, 주차장
2층: 다가구주택 2개호
3층: 다가구주택 2개호 (3층은 복층구조임)
지층: 다가구주택1개호, 대피소(현황: 창고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비 등

부합물 및 종물

3층은 복층구조로서 공히 주택으로 이용중임.

의견란 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

공부상 미등재된 3층 복층이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 소유자(공유자) 거주 및 임대중인 것으로 조사됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10879 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 363-10 (도로명주소: 서울특별시 구로구 개봉로1나길 46-5)

용도: 다가구주택

감정가: 2,301,958,600원

토지면적: 288.90㎡ (약 87.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 587.08㎡ (약 177.6평)

건물 제시외면적: 120.00㎡ (약 36.3평)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 신OO

특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축물 사용승인일: 1992.03.27

건물 층수: 지하 1층, 지상 3층

가구수: 6가구

2. 입지조건

물건의 입지 조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉3동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 본건과 유사한 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건은 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 건축 제한: 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역 (해발 165m 이하)

* 기타 제한: 과밀억제권역

3. 권리분석

권리 분석 결과

경매 구분: 본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

말소기준권리: 2025년 7월 16일 접수된 임의경매 개시결정 등기 (을구 14번, 갑구 16번)가 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수되지 않으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 박 : 보증금 230,000,000원, 차임 없음, 전입 2022-01-20, 확정 2021-11-10, 배당 2025-08-14, 대항력 있음.

* 송 : 보증금 160,000,000원, 차임 없음, 전입 2022-11-24, 확정 2022-10-25, 배당 2025-08-12, 대항력 있음.

* 임 : 보증금 0원, 차임 없음, 전입 2017-12-26, 확정일자 없음, 배당신고 없음, 대항력 있음.

* 정 : 보증금 80,000,000원, 차임 없음, 전입 2008-04-02, 확정 2008-04-02, 배당 2025-09-12, 대항력 있음.

* 하 : 보증금 190,000,000원, 차임 없음, 전입 2022-03-11, 확정 2021-12-13, 배당 2025-08-18, 대항력 있음.

임차인 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준. 단, 임재경 임차인의 보증금 0원 기재에 대한 추가 확인 필요)

등기부 요약:

* 토지: 2011년 6월 3일 상속으로 인한 소유권 이전 (신경애 외 3인), 2022년 9월 29일 신대성 지분 이전 및 신탁 등기 말소, 2025년 7월 16일 임의경매 개시 결정 (말소기준권리).

* 건물: 2011년 6월 3일 상속으로 인한 소유권 이전 (신경애 외 3인), 2022년 9월 29일 신대성 지분 이전 및 신탁 등기 말소, 2025년 7월 16일 임의경매 개시 결정 (말소기준권리).

임차인 관련 주의사항: 임차인 임 은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 및 시설

상업 시설: 본건 주변은 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나 대형 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 인근 개봉동 먹자골목 등을 통해 다양한 식당 및 소매점 이용이 가능합니다.

혐오 시설: 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (외부 지도 검색 결과 기반)

5. 생활정보

주변 생활 환경

교육 시설: 개봉초등학교, 개웅중학교, 고척중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (교육환경보호구역 범위 확인 필요)

의료 시설: 구로구 소재 종합병원 및 병원 이용이 가능하며, 인근 의원 및 약국 이용이 편리합니다.

공원 및 녹지: 개봉동 지역은 공원 및 녹지 공간이 비교적 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. (예: 푸른수목원, 솔안공원 등)

교통 정보:

* 버스: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로 이동 가능한 다수의 노선 운행 중.

* 지하철: 지하철 1호선 개봉역, 오류동역, 7호선 천왕역 등을 이용할 수 있으며, 도보 또는 차량 이용 시 접근 가능.

6. 잠재적 리스크

잠재적 위험 요소

공유물분할 경매: 소유자 간의 분할 협의가 원만하지 않아 경매로 진행된 경우이므로, 향후 소유권 이전 및 명도 과정에서 추가적인 법적 분쟁이나 어려움이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 중 경매 절차에서 전액 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 특히, 임차인 임 의 보증금이 0원으로 기재되어 있어 정확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

제시외 건물: 공부상 미등재된 3층 복층 구조 및 기타 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 현황과 공부상 불일치로 인한 건축법 위반 소지가 있습니다. 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등의 가능성이 있으므로 사전에 면밀한 조사가 필요합니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건폐율 및 용적률에 제한이 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 추가적인 개발 제한 사항이 있을 수 있어 건축 및 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합적인 판단

본 물건은 서울 구로구 개봉동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 여러 명의 대항력 있는 임차인이 거주하고 있으며, 특히 임차인 임 의 경우 보증금이 명확하지 않아 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 또한, 공부상 미등재된 제시외 건물이 존재하여 이에 대한 법적 검토가 필요합니다. 주변 시세 및 임대 현황, 제반 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

투자를 고려할 만한 장점

다가구주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력.

서울 서남부 지역의 안정적인 주거 수요 지역에 위치.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성 높음.

9. 예상 입찰가

입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 감정가(2,301,958,600원)를 기준으로, 인수되는 임차인의 보증금(없음, 단 임 임차인 확인 필요), 제시외 건물에 대한 철거 비용, 명도 비용, 권리 분석 시 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소(공유물 분할, 임차인 보증금 미확인분 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 명확한 인수 보증금이 없다는 전제 하에, 현 시세 및 시장 상황, 물건의 하자 등을 반영한 적정 수준의 입찰가 책정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.