나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10951 [1] 서울특별시 강서구 공항동 70-128 미래스타빌 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 ""송정초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""미래스타빌
"" 제7층 제701호로서, 인근은 다세대주택, 업무시설 및근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철 5호선 송정역""
이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제7층 제701호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부
지로 이용중임

인접 도로상태등

4필 일단으로 본건 남서측으로 노폭 약 40미터, 북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 70-128
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지
역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

(2) 70-129
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

(3) 70-190
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축
사육제한구역(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.


(4) 70-194
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축
사육제한구역(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경10951 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 공항동 70-128 미래스타빌 제7층 제701호

1.3. 물건명

미래스타빌 제7층 제701호

1.4. 용도

다세대주택

1.5. 토지/건물 면적

토지 면적: 14.70㎡ (약 4.45평)

토지 지분: 14.70㎡ (약 4.45평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물 지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

1.6. 감정평가액

284,000,000원

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 송정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건이 속한 대지는 인접지 대비 등고평탄한 4필지로, 남서측으로는 노폭 약 40미터, 북측으로는 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

3.1. 1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경10951) 등기 (접수일자: 2025.07.15, 권리자: 한국주택금융공사)가 말소기준권리입니다.

3.1. 2. 주요 권리 내역

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권, 강제경매 등 다양한 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '을1' 주택임차권(정수민)은 말소 처리되었으나, '특이사항' 및 '주의사항'에 언급된 임차인 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 한국주택금융공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 278,250,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2020년 9월 7일입니다. 배당신고일자는 2024년 9월 30일이며, '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.2. 2. 보증금 인수 여부

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으며, '주의사항'에 "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 본건 부동산의 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 판단됩니다.

3.3. 특별 매각 조건

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. (본 물건에 해당하는지 추가 확인 필요)

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 시세 및 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향

4.1. 1. 최근 매매 사례 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 'DH팰리스'(2017년 준공, 전용 약 29.5㎡)는 2026년 5월 기준 267,000,000원 ~ 300,000,000원에 거래되었습니다. '유원펠리체'(2016년 준공, 전용 약 40㎡)는 260,000,000원에 거래되었습니다. 본건(미래스타빌, 전용 29.89㎡)은 이러한 최근 시세 범위 내에 위치하는 것으로 판단됩니다.

4.2. 지역 내 입지 분석

본건은 지하철 5호선 송정역 역세권에 위치하며, 공항동 지역의 주거 및 근린생활시설 복합지역으로, 항공 산업 관련 종사자나 공항 이용객의 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활 편의 및 건물 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 7층에 위치하며, 외벽은 석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 건물 상태는 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

송정역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있으며, 송정초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 대형마트나 백화점 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 김포공항이 인접해 있어 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 법적 리스크 (권리 인수)

본건은 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원' 조건으로 매각되어 임차 보증금 인수 리스크는 낮으나, 등기부상 '말소되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 권리 조사가 필요합니다.

6.2. 명도 리스크

임차인이 대항력이 없으며 보증금 인수 의무도 없는 조건으로 매각되나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 개발이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 공항동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력 및 보증금 인수 리스크가 해소된 조건으로 매각된다는 점이 큰 장점입니다. 최근 시세와 감정가를 비교했을 때 적정 수준의 시세차익을 기대해 볼 수 있으나, 공항 소음 및 항공기 관련 구역 지정으로 인한 제약 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역 도보 접근 가능

* 권리관계 명확성: 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음, 인수 보증금 0원)

* 최근 시세 대비 합리적 감정가: 주변 시세 범위 내 감정가 및 낙찰가 기대

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자에 적합

9. 예상 입찰가

감정가 284,000,000원, 주변 최근 매매 시세 260,000,000원 ~ 300,000,000원 점을 고려하고, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 265,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 93% 수준이며, 주변 시세와 유사한 가격대로, 합리적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.