나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경602 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 797-1 퀸즈파크나인 제2층 제228호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '이대서울병원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(발산역)이
소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 13층 건물
내 제2층 제228호로서, (사용승인일: 2017.07.07)
외벽: 석재타일 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 ""판매시설(상점)""임.
(후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 ""가장형""의 토지로서,
현황 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 50미터, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),
광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시
개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제20
16-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경602 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 797-1 퀸즈파크나인 제2층 제228호

용도: 근린상가 (공부상 판매시설(상점))

감정가: 705,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.84㎡ (약 3.28평)

건물면적: 44.40㎡ (약 13.43평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 근저당권자: 하나은행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 소재하며, '이대서울병원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 발산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 매우 양호합니다. 발산역은 마곡지구의 주요 교통 거점 중 하나로, 역세권 상권의 가치를 더합니다.

2.3. 건축물 현황

건축물대장 상 건물명은 '퀸즈파크나인'이며, 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지상 13층, 지하 5층 규모입니다. 사용승인일은 2017년 7월 7일입니다. 본 건물이 속한 퀸즈파크나인은 마곡지구 초역세권에 위치하며, 상가, 섹션오피스, 문화시설 등이 복합된 건물입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2017년 9월 14일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 채권최고액 528,000,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

- 등기사항: 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있습니다.

- 말소예정: 을1 근저당권, 갑5 임의경매 등.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 확인된 사항으로는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 공란)

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 파악되지 않았으나, 현황조사보고서에 따르면 본 건은 현재 공실 상태로 확인되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 마곡도시개발사업이 진행된 지역으로, 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다. 공항대로(광로3류)와 중로3류 등 주요 도로와 접하고 있으며, 공항, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

이대서울병원 북서측 인근으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부합니다. 마곡지구는 LG사이언스파크 등 대기업 입주와 함께 첨단 산업단지로 성장하고 있으며, 발산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있습니다. 퀸즈파크나인은 마곡지구 최초의 섹션오피스 도입 건물 중 하나로, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 발산역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 김포공항 접근성도 우수합니다. 인근에 서울식물원, 롯데몰 김포공항점 등 쇼핑, 문화, 여가 시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 의료시설

본건 북서측 인근에 이대서울병원이 위치하여 의료 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 마곡지구 인근에는 서남물재생센터(하수종말처리장)나 마곡열병합발전소 등 주민들의 우려를 낳을 수 있는 시설들이 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 영향권에 있다고 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

현황조사보고서에 따르면 본 건은 현재 공실 상태입니다. 따라서 향후 임차인을 확보하는 데 시간이 소요되거나 공실이 장기화될 수 있는 리스크가 존재합니다.

6.2. 상권 경쟁

마곡지구의 지속적인 개발과 함께 상권이 확대되고 있으나, 경쟁 점포 또한 증가하고 있어 안정적인 임대 수익 확보를 위한 적극적인 상권 분석 및 마케팅 전략이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 편의성이 우수하고 주변에 대규모 업무단지, 병원, 공원 등이 밀집하여 배후 수요가 탄탄한 지역에 소재하고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 현재 공실 상태이지만, 마곡지구의 지속적인 성장 가능성과 발산역 인근의 우수한 입지를 고려할 때 임대 수요 확보 및 가치 상승 잠재력이 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 미래 가치: 첨단 산업단지 및 신도시로서 지속적인 개발과 인구 유입이 기대됩니다.

* 발산역 역세권의 최적 입지: 5호선 발산역 인근으로 높은 유동인구와 접근성을 확보하고 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 이대서울병원, LG사이언스파크, 다수의 오피스텔 단지 등 잠재적 고객층이 풍부합니다.

* 안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리상 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 705,000,000원을 기준으로, 현재 부동산 시장 상황, 마곡지구의 투자 가치, 본 건의 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 현재 시장 상황에서는 감정가의 85~95% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향이 있습니다. 공실 상태임을 감안하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 약 88% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 620,400,000원 (705,000,000원 * 0.88)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.