나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10860 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제8층 제815호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스 정류장 및 지하철 2호선 대림역이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 20층 건물 내 제8층 제815호로
외벽 : 석재붙임마감등
창호 : 샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 10m, 32m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10860 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제8층 제815호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 2천만원

* 토지면적: 3.01㎡ (약 0.91평)

* 건물면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문OO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 본건 주위로는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 및 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 2호선 대림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 10월 19일 접수된 유병호의 가압류 (갑3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리들(갑3, 갑5, 갑6, 갑7)은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 을구 1번: 이안나의 주택임차권. 임대차보증금 1억 3천만원이며, 전입일자 2019년 4월 11일, 확정일자 2019년 3월 18일자로 대항력이 있습니다. 본 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 2번: 문현광의 주택임차권. 임대차보증금 1억 3천만원이며, 전입일자 2021년 4월 6일, 확정일자 2021년 3월 15일자로 대항력이 있습니다. 본 임차인의 보증금 또한 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 인수 보증금: 260,000,000원 (1억 3천만원 + 1억 3천만원)

* 채권자 겸 임차인: 문현광은 본 경매의 신청 채권자이면서 동시에 대항력 있는 임차인입니다.

* 임차인 현황:

* * 이 (이안나)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.04.11.

* 확정일자: 2019.03.18.

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* * 문 (문현광)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.04.06.

* 확정일자: 2021.03.15.

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 특이사항: 임차인 이안나에 대하여 신청 채권자 문현광으로부터 배당배제신청서가 접수되었습니다. 이는 임차권의 적법성 또는 변제 절차와 관련하여 쟁점이 있을 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 구로동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지가 복합적으로 분포하여 지역 내 상업 및 주거 수요를 충족하는 생활권입니다.

* 지하철 2호선 대림역과의 접근성이 양호하여, 직장인 수요 및 유동인구를 확보할 수 있는 입지적 이점을 가집니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 대림역을 통한 서울 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 및 환경: 구로중학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 가장 중요한 리스크는 총 2억 6천만원에 달하는 임차인들의 보증금 인수 부담입니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 하는 금액으로, 취득 총액을 크게 증가시킵니다.

* 임차인 이안나에 대한 배당배제신청서가 접수된 점은 임차권의 효력 및 배당 절차에 대한 분쟁 가능성을 내포하고 있으며, 추후 법적 문제로 비화될 수 있습니다.

* 채권자 겸 임차인인 문현광과의 관계 등 권리 관계가 복잡하여 추가적인 확인 및 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업 용도로 활용 가치가 있습니다.

* 하지만 2억 6천만원이라는 막대한 임차인 보증금 인수 부담과 임차인 관련 법적 쟁점 가능성 때문에 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

* 권리 분석상 두 명의 임차인 모두 대항력이 인정되므로, 보증금 인수 부담을 충분히 인지하고 총 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자포인트

* 위치: 서울 구로구, 지하철 2호선 대림역 인근의 우수한 역세권 입지.

* 면적: 전용면적 19.74㎡ (약 5.97평)의 컴팩트한 소형 오피스텔로 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합.

* 시세 상승 잠재력: 임대차 문제를 원만히 해결하고 지역 시세에 따라 향후 시세차익을 기대할 수 있는 가능성.

9. 예상입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 거래: 1억 1,500만원 (전용 19.74㎡, 5층)

* 2025년 12월 거래: 1억 2,000만원 (전용 19.74㎡, 3층)

* 2026년 5월 거래: 1억 1,300만원 (전용 18.54㎡, 11층)

* 감정가: 1억 2,000만원

* 주요 고려사항: 본건의 가장 큰 특징은 2억 6천만원에 달하는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

* 입찰가 산정: 현재 시세 및 감정가와 더불어 막대한 인수 보증금 리스크를 고려할 때, 권리 관계의 위험 부담이 매우 크므로 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 매수인은 총 투자 비용이 실제 부동산 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

* (참고: 상기 예상 입찰가는 순수 부동산의 시장 가치를 기준으로 산정한 것이며, 실제 취득 시에는 별도로 2억 6천만원의 임차인 보증금을 추가로 부담해야 합니다. 최종 취득 총액은 낙찰가 + 260,000,000원임을 반드시 인지하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.