나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10992 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10992 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10992
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로134길 45-6 마인드빌 B동
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10992 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로134길 45-6 마인드빌 B동 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 191,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10992 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10992 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 239,000,000원

토지면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

토지지분: 17.9824㎡ (약 5.44평)

건물면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

건물지분: 28.85㎡ (약 8.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, '서울문성초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호입니다.

사용승인일: 2019년 11월 5일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시창호 마감 등

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건은 인접 필지 대비 대체로 완경사지의 장방형 토지로서, 다세대주택 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역

제2종일반주거지역 (7층 이하)

가축사육제한구역 (「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」)

장애물제한표면구역 (진입표면구역) (「공항시설법」)

대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할) (「군사기지 및 군사시설 보호법」)

과밀억제권역 (「수도권정비계획법」)

중점경관관리구역 (2016-11-24) (주요 산 주변)

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기가 2022년 12월 6일자로 임차보증금 243,000,000원으로 등재되어 있으나, 구체적인 임대 관계는 미상입니다. 이는 매수인이 인수하거나 해결해야 할 주요 권리 사항이 될 수 있습니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 소재한 금천구 독산동 164-17 일대는 주로 다세대주택, 단독주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 서울문성초등학교가 위치하여 교육 관련 인프라가 조성되어 있습니다. 상업 시설로는 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 소재하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.7. 생활정보

주변 편의시설: 단지 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등을 이용할 수 있습니다. (자세한 상업시설은 추가 확인 필요)

교육 시설: 서울문성초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

교통: 단지 인근에 버스정류장이 위치하여 시내외로 이동이 용이합니다. (자세한 노선 정보는 추가 확인 필요)

1.8. 잠재적 리스크

임차권 관련 부담: 등기부상 243,000,000원의 임차보증금이 설정되어 있으며, 이는 감정평가액(239,000,000원)보다 높은 금액입니다. '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항은 매각 조건에 따라 임차인의 권리 포기가 전제되지만, 이에 대한 명확한 법적 확인 및 검토가 필수적입니다. 임차권 승계 또는 인수 발생 시 매수인이 추가적인 금전적 부담을 지게 될 위험이 있습니다.

개발 제한: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 양호한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 서울문성초등학교 인접 및 근린생활시설 등이 주변에 있어 실거주 목적에도 적합할 수 있습니다.

가장 중요한 분석 포인트는 등기부상 고액의 임차권입니다. 이 임차권의 대항력 여부 및 매수 시 인수 여부를 철저히 파악해야 하며, '대항력 포기조건'이 명확하게 이행될 경우 권리상의 큰 문제는 없을 수 있습니다. 다만, 법률 전문가의 면밀한 검토를 통해 모든 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

신축 소형 주택: 2019년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖춘 소형 주택이라는 점에서 실거주 및 임대 수익 투자 매력이 있습니다.

안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

권리 분석 후 투자 기회: 임차권 등기 및 대항력 포기 조건 등 복잡한 권리 관계를 명확히 분석하고, 리스크를 해소할 수 있다면 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.11. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건(서울특별시 금천구 독산동 164-17) 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 인근은 주로 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경을 보이고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계