나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11038 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""대일고등학교"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용연건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2021.02.18)

외벽: 몰탈위 페인팅 및 적벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도' 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택,업무시설,근린생활시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한
구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역
(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11038 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 344,000,000원

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

건물면적: 26.77㎡ (약 8.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (경매개시결정 채권자)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 제6층 제602호이며, 2021년 2월 18일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방 시설이 설치되어 있습니다.

토지는 인접 대지와 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 임차인으로 주택도시보증공사(김형진)가 보증금 334,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 해당 임차인은 2021년 5월 21일 전입(사업일자)하였으며, 2021년 5월 7일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2023년 5월 31일이며, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 주택임차권(김형진, 334,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인있음. 배당에서 위 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용으로 명확히 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 갑5번의 강제경매(주택도시보증공사, 334,000,000원)이며, 이보다 선순위인 을구 1번 주택임차권은 인수되는 권리입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 등촌동 일대는 주거지와 상업시설이 혼재되어 있어 일반적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 대일고등학교가 있으며, 다수의 아파트 단지와 오피스텔, 빌라 등이 밀집해 있습니다. 상업시설로는 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민들을 위한 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 부동산 정보에 따르면, 등촌동 지역의 오피스텔 시세는 평당 약 1,100만원에서 1,700만원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히 본건과 유사한 연식과 규모의 오피스텔(예: 등촌동 비원, 등촌동 아이디움)의 경우, 전용면적 17평 내외의 오피스텔이 1억 5천만원대에서 1억 6천만원대 초반에 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 3억 4,400만원으로, 이는 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 공항 인근 지역으로 원추표면구역, 중요시설물보호지구(공항) 등의 규제가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 대일고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 학교(대일고, 강서고, 영도중학교 등)가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통으로는 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 각지로 이동이 용이하며, 등촌역, 가양역, 양천향교역 등 지하철 이용이 가능한 점도 장점입니다.

편의시설로는 주변 상가 및 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 대형 병원, 시장, 백화점 등도 접근 가능한 범위 내에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 인수입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 334,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 채권자(주택도시보증공사)의 경매 신청 금액이 임차인의 보증금과 동일한 334,000,000원이므로, 배당 순서에 따라 임차인의 보증금 전액이 변제될 가능성도 있으나, 잔액 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

또한, 본건은 감정가가 344,000,000원으로 책정되었으나, 시세 분석 결과 유사 오피스텔 대비 높은 편으로 판단됩니다. 따라서 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

토지이용계획상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 원추표면구역) 및 과밀억제권역 등의 지정이 있어 향후 재건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태와 입지 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 334,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재하며, 이는 낙찰가 산정에 매우 중요한 요소로 작용합니다. 현재 감정가는 시세 대비 다소 높게 형성되어 있어, 인수하는 보증금을 고려한 실질적인 매수 가격을 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 강서구 역세권 입지: 대중교통 이용이 편리하고, 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 향후 개발 가능성: 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 344,000,000원이며, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 334,000,000원을 인수해야 하는 상황입니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 매수인의 총 실질 매수 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

현재 등촌동 일대의 오피스텔 시세는 평당 약 1,100만원 ~ 1,700만원 수준으로 조사되었으며, 유사 평형의 오피스텔 실거래가는 1억 5천만원대 ~ 1억 6천만원대로 나타났습니다. 본건의 전용면적은 26.77㎡(약 8.10평)이므로, 이를 대입하면 시세는 약 8,900만원 ~ 1억 3,800만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 344,000,000원으로, 이는 조사된 시세보다 현저히 높습니다.

인수해야 할 보증금 334,000,000원을 고려하면, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점을 감안할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가와 시세, 그리고 인수해야 하는 보증금 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 인수 보증금을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 낙찰가를 중심으로 분석하되 총 부담액을 인지하는 것이 중요합니다.

만약 임차인의 보증금 334,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가가 현재 시세보다 낮더라도 실질적으로는 더 높은 금액을 부담하게 됩니다.

따라서, 보증금 인수 금액을 고려하여 총 실질 매수 금액이 시세 수준 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 조정하는 것이 합리적입니다.

현재 시세 및 인수해야 할 보증금을 고려했을 때, 본건의 입찰가는 보수적으로 접근해야 하며, 총 실질 매수 비용 (낙찰가 + 334,000,000원)이 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 범위 내에 들어오도록 입찰가를 산정하는 것을 고려 해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 낙찰가 1억 5천만원으로 입찰 시 총 실질 매수 비용은 4억 8천4백만원이 되어 시세 대비 매우 높아지므로, 이러한 점을 감안하여 낙찰가를 매우 낮게 산정해야 할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

(이 금액으로 낙찰받는다면, 총 실질 매수 비용은 약 4억 3천4백만원 ~ 4억 8천4백만원이 되며, 이는 현재 시세 대비 높은 수준이므로 추가적인 시세 분석 및 위험 평가가 반드시 필요합니다.)

본 건의 경우, 임차인의 대항력 있는 권리를 인수한다는 점이 가장 큰 부담이므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.