나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103418 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 645 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울은천초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 중 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2005-2-7)

외벽: 모르타르위페인팅 마감 등
창호: PVC새시

이용상태

아파트(방, 거실겸주방, 욕실, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지로서, 아파트 단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 동측으로 세로(불)의 막다른 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103418 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로23나길 35, 6층602호 (구 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 645)

* 용도: 아파트

* 감정가: 512,000,000원

* 토지 면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

* 건물 면적: 71.88㎡ (약 21.75평) (전용 면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2005년 2월 7일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (지하1층/지상7층 중 제6층)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울은천초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 주거 지역입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 북측 및 남측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 동측으로 세로(불)의 막다른 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 9일 접수된 주식회사한마음캐피탈대부의 근저당권 (채권액 330,000,000원) 입니다.

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정: 2025년 7월 14일 접수된 주식회사한마음캐피탈대부의 임의경매 (채권액 220,000,000원) 입니다.

* 기타 권리:

* 을4: 근저당권 (주식회사한마음캐피탈대부, 2023-08-09, 330,000,000원) - 말소기준권리

* 을7: 근저당권 (주식회사더가치, 2023-10-11, 300,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 갑11: 압류 (화성세무서장, 2025-07-07) - 매각으로 소멸 예정

* 갑12: 임의경매 (주식회사한마음캐피탈대부, 2025-07-14, 220,000,000원) - 현재 경매 사건

* 갑13: 가압류 (비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 2025-07-25, 31,586,398원) - 매각으로 소멸 예정

* 갑14: 가압류 (롯데카드주식회사, 2025-08-13, 144,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 등기부채권 총액: 805,586,398원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 18일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 본 건에는 대항력 있는 임차인 박 씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 진행 시 해당 임차인과의 적극적인 협의가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본 건은 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 지정되어 있어 건축물의 높이 및 용도에 제한이 있습니다.

* 입지 특성: 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서울은천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 편의점, 마트 등 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 주변에 유해시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 주거 환경이 비교적 안정적인 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역(2024-09-10 ~ 2029-09-09)으로 지정되어 있습니다. 매수인은 잔금 납부 시 관련 허가 절차를 반드시 이행해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 박 씨가 존재합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 협의가 필요합니다.

* 건축물 연식: 2005년에 사용승인된 건물로, 건축 연차가 19년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 다수의 채무: 등기부상 채무 총액이 8억 원을 초과하여 채권자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 아파트로, 서울은천초등학교 인근의 주거지로서의 입지를 가지고 있습니다.

* 그러나 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 등기부상의 높은 채무 총액 등은 본 건의 명도 및 소유권 확보 과정에서 주요 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 건물 연식(19년)을 고려할 때, 향후 관리 및 수리 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 매수인은 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 법률적 검토를 거쳐 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 아파트 물건으로, 주거 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 서울은천초등학교 등 교육 시설이 인접하여 가족 단위 거주자에게 매력적일 수 있습니다.

* 다수의 채무 존재로 인해 경쟁이 완화될 가능성이 있으며, 이는 낙찰가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 512,000,000원입니다.

* '감정가 - 인수 보증금'을 기준으로 산정하면, 인수 보증금이 0원이므로 512,000,000원이 산정 기준이 됩니다.

* 하지만, 토지거래허가구역 지정으로 인한 절차상의 번거로움, 대항력 있는 임차인과의 명도 문제, 건축물의 노후화 등을 고려할 때, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 따라서, 최신 시세 조사, 유사 물건의 실제 낙찰가율 분석, 명도에 소요될 제반 비용, 허가 절차에 필요한 시간 및 비용 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.