나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103389 [1] 서울특별시 종로구 구기동 85-9 4층401호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 구기동 소재 "세검정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상5층 건물내 제4층 제401호로서 (사용승인일자: 1990. 11. 2.) 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

업무시설(사무실)로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 건부지(업무시설 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 동측으로 5m의 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m이하(완화시 28m이하)), 자연경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:54-236m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지2: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m이하(완화시 28m이하)), 자연경관지구, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:54-236m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현황상 출입문 2개가 설치되어 있으며 내부는 일부 공간이 구획되어 있으나, 각 공간은 내부 출입문을 통하여 상호 연결되어 일체로 이용 가능한 상태로 조사되었으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

서울특별시 종로구 구기동 85-9 4층401호에 소재하는 업무시설(사무실)입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 412,000,000원입니다.

토지 면적은 44.10㎡(약 13.34평)이며, 건물 면적은 109.44㎡(약 33.11평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103389 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 이레비앤디입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 구기동 소재 "세검정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 동측으로 5m의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 과거 소유권 이전이 다수 있었으며, 을구에 중소기업은행 근저당권(168,000,000원, 2016-01-06)이 말소기준권리였으나 현재 말소된 상태입니다.

말소기준권리 이후로 주식회사창명건설 가압류, 이레비앤디 강제경매, 국민건강보험공단 압류, 종로세무서장 압류 등이 등기되었으나, 모두 '말소' 처리되어 현재 경매 절차 진행으로 인한 정리 과정으로 해석됩니다.

등기부상 채권 총액은 300,027,390원으로 기재되어 있으나, 이는 정리 전 채권 총액으로 추정됩니다.

3.2. 말소기준권리

을7. 근저당권 (중소기업은행, 2016-01-06, 168,000,000원) (말소)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 다만, 해당 지상권의 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 실제 점유 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 다만, 대규모 상업 중심지라기보다는 지역 특성에 맞는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

세검정초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 주변 지역은 주거 및 업무시설 밀집 지역으로, 일반적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 및 내부구조

현황 조사 결과, 본건 내부에는 출입문이 2개 설치되어 있으며, 일부 공간은 구획되어 있으나 각 공간이 내부 출입문을 통해 상호 연결되어 일체로 이용 가능한 상태입니다. 이러한 내부 구조는 추후 임대 또는 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역 내 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 자연경관지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 법규의 적용을 받습니다. 특히 고도지구의 경우 건축물의 높이에 대한 규제가 있을 수 있어, 향후 건축 관련 행위 시 면밀한 법규 검토가 필수적입니다.

6.3. 특이사항 및 주의사항

* 건축물대장 정보상 주 용도가 '제1종근린생활시설(변전소)'로 기재되어 있으나, 감정평가서상 본건은 '업무시설(사무실)'로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 상이할 가능성을 시사하며, 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 정확한 용도 및 위반 건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정이나 수익률 산정 시 불확실성을 야기할 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 파악이 중요합니다.

* 건물 사용승인일자(1990.11.2.)가 오래된 편이므로, 건물 노후화에 따른 내부 설비의 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 존재 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 종로구 구기동에 위치한 업무시설(사무실)로, 세검정초등학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 복잡했던 권리 관계가 경매 절차 진행으로 인해 대부분 정리(말소)되어, 낙찰 시 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장과의 용도 불일치 가능성, 임대차 현황 미확인, 건물 노후화 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 부분을 면밀히 검증한 후 입찰에 참여해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 종로구라는 서울 도심 내의 입지적 장점을 가지며, 세검정초등학교 인근의 안정적인 주거 및 업무 복합 지역의 특성을 활용할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 적어 비교적 명확한 시세 파악과 소유권 확보가 용이할 수 있습니다.

* 내부 구조 변경 등을 통해 업무시설 외 타 용도로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 412,000,000원을 기준으로 향후 명도 예상 비용, 건물 수리비, 잠재적 리스크 해소 비용, 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 하며, 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.