나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103267 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 720-18 더플레이스강남 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 상업 및 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선, 수인분당선) 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건 내 제14층 제1402호로서,
외벽:외장 타일 마감 등
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면""내부구조도""참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 토지로 업무시설(사무소 및 오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103267 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 720-18 더플레이스강남 14층1402호

건물명: 더 플레이스 강남

용도: 오피스텔

감정가: 926,000,000원

토지면적: 8.72㎡ (약 2.64평)

토지지분: 8.723㎡ (약 2.64평)

건물면적: 38.44㎡ (약 11.63평)

건물지분: 38.44㎡ (약 11.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남서울농업협동조합 (기본 정보상 농OOOOOOO으로 표기)

총 채권액: 918,117,218원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 '역삼역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다양한 상업 및 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 수인분당선 역세권에 해당하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 우수하다고 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로)에 속해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24, 건축물 용도가 아파트로 사용되는 부지)으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제14층 제1402호입니다. 외벽은 외장 타일 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

3.2. 이용상태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

3.3. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 02월 28일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 이 외에도 주식회사마이플레이스의 근저당권(을2), 삼성카드주식회사의 가압류(갑3), 현대카드주식회사의 가압류(갑4) 등이 등기되어 있으나, 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

본 건에는 인수할 보증금이 없는 것으로 명시되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업/업무 시설 현황

본건이 위치한 역삼동 일대는 서울의 대표적인 비즈니스 중심지로, 테헤란로를 중심으로 수많은 대기업 본사, IT 기업, 금융기관 등이 밀집해 있습니다. 이에 따라 관련 종사자들의 오피스텔 및 주거 수요가 꾸준히 높은 지역입니다. 주변에 다양한 상업 및 근린생활시설이 발달하여 비즈니스 활동 및 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 수익성 분석

강남구 역삼동의 오피스텔은 높은 임대 수요와 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있는 지역입니다. 역세권 입지와 업무지구 배후 수요를 바탕으로 공실 위험이 비교적 낮으며, 지속적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

역삼역 및 강남역 인근으로 다양한 편의시설이 풍부합니다. 대형 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 매우 우수합니다. 또한, 주변에 녹지 공간이나 공원도 일부 존재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 현장 확인 불가로 인한 내부 상태 불확실성

감정평가서 상, 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었습니다. 일부는 실제 이용상황과 상이할 수 있으므로, 입찰 진행 시 직접적인 현장 확인 또는 관련 자료 확보가 중요합니다.

7.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여 인수 여부 및 보증금 부담 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 현재 보고서 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

7.3. 토지이용계획상 제한사항

건축법상 최고높이 제한, 군사보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 여러 법규의 적용을 받고 있어 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

서울의 핵심 비즈니스 지구인 강남구 역삼동, 특히 역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

8.2. 안정적인 임대 수요

풍부한 배후 수요를 바탕으로 오피스텔로서 꾸준하고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 향후 가치 상승 잠재력

강남권 부동산의 지속적인 가치 상승 가능성과 더불어, 지역 내 개발 계획 등에 따라 추가적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치한 오피스텔로, 역세권의 뛰어난 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 향후 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 및 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 필요합니다.

10. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

10.1. 현 시세 조사

현재 서울 강남구 역삼동 일대, 특히 역삼역 인근의 '더 플레이스 강남' 또는 유사한 규모와 연식의 오피스텔 시세를 조사한 결과, 해당 면적(약 11.63평)의 매물은 8억 5천만원에서 9억 8천만원 범위에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. 평당 가격으로는 약 7,300만원에서 8,400만원 수준입니다.

10.2. 감정가 대비 시세 비교

감정가 9억 2천 6백만원은 현재 시장 시세 범위 내에 있는 것으로 파악됩니다. 이는 물건의 입지적 가치와 건물의 현황을 적정 수준으로 반영한 것으로 보입니다.

10.3. 예상 입찰가 제시

채권 총액 9억 1천 8백만원이 물건의 감정가와 유사하거나 소폭 낮은 수준이며, 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 현장 확인 미비, 임대 관계 불확실성 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 현 시세 하단부와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 9억 1천만원 ~ 9억 5천만원 범위로 제시합니다.

본 입찰가는 시장 상황, 경매 참여자들의 경쟁 정도, 그리고 물건에 대한 최종 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.