나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103308 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1330-16 비201호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""지하철2호선, 신분당선 강남역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물, 업무용건물, 주상복합건물 등이 혼재된 후면상업지대로 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지하철2호선, 신분당선 강남역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상15층 건 내 제지2층 제비201호 및 제비202호로서,
(사용승인일: 1996년 06월 07일)
외벽: 석재붙임 마감 등
내부: 인테리어 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1),(2) 일단으로 PC방(상호:OPTIMUM ZONE)으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서 아파트, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약11미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)서초동1330-16:도시지역, 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.).
2)서초동1330-17:도시지역, 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임.

2)본건은 기준시점 현재 호별 구분없이 지하2층 내 일부 공용부분과 함께 PC방으로 이용중인 것으로 조사되었음.

3)본건은 등기사항전부증명서 기준 기호(1)은 목욕탕,피부관리실, 기호(2)는 체력단련장이나, 집합건축물대장 기준 용도변경(변동일2025.04.18)되어 판매시설(복합유통게임제공업)로 용도 기재되어 있음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103308 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1330-16 비201호

용도: 판매시설

감정가: 4,739,000,000원

토지면적: 110.60㎡ (약 33.46평)

토지지분: 110.6㎡ (약 33.46평)

건물면적: 657.44㎡ (약 198.91평)

건물지분: 657.4399999999999㎡ (약 198.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OOOOO

특이사항: 중복사건,

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 2호선 및 신분당선 강남역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용, 업무용, 주상복합 건물이 혼재된 후면 상업지역으로, 제반 주위 환경이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 강남역이 위치하여 교통 상황 또한 우수합니다.

3. 권리분석

등기사항전부증명서상 말소기준권리(을21, 2020-05-06 접수, 근저당권)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자 장창우(갑18, 2025-07-11 접수, 강제경매)가 본 건을 신청하였습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을25, 을26, 을27, 갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑20, 갑21, 갑22 등의 권리가 말소된 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 김태형

보증금: 1,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2021-12-21

대항력: 없음

비고:

* 옵티멈존피씨카페

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

대항력: 없음

비고:

* 옵티멈존피씨카페강남역점주식회사

보증금: 300,000,000원

차임: 1,600,000원

전입일자(사업일자): 2025-03-26

확정일자:

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인들의 보증금은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 강남역이라는 주요 역세권을 중심으로 한 번화한 상업 및 업무지구입니다. 지하철 2호선과 신분당선이 만나는 강남역은 유동인구가 매우 풍부하며, 다양한 상업시설, 오피스 빌딩, 문화시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 높습니다. PC방으로 이용 중인 본건의 현재 용도는 판매시설로서, 이러한 입지적 강점을 바탕으로 다양한 업종의 사업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

강남역 인근은 서울의 대표적인 중심지로, 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 쇼핑, 외식, 문화, 엔터테인먼트 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 백화점, 영화관, 대형 서점, 병원, 관공서 등 각종 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건은 중복 사건으로 처리되고 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 최신 경매 정보를 확인해야 합니다.

* 용도 변경: 등기부등본상 목욕탕, 피부관리실, 체력단련장으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 판매시설(복합유통게임제공업)로 용도 변경(2025.04.18)되어 현재 PC방으로 이용 중입니다. 향후 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태가 일치하는지, 또한 향후 용도 변경 가능성 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있으므로, 매수 후 토지 거래 시 허가 여부를 면밀히 검토해야 합니다. (단, 본 건의 현재 용도는 판매시설로, 허가 대상 용도와는 차이가 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 최중심 상업지역인 강남역세권에 위치한 판매시설로서, 풍부한 유동인구와 뛰어난 교통망을 바탕으로 높은 상업적 가치를 지니고 있습니다. 감정가는 47억 3900만원으로 높게 책정되어 있으나, 강남역 상권의 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 중복 사건 처리, 건축물대장상 용도와 현황의 차이, 토지이용계획상 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남역이라는 대한민국 최고 상권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업적 가치가 높습니다.

* 탁월한 접근성: 지하철 2호선 및 신분당선 강남역 도보 이용 가능한 역세권에 위치합니다.

* 다양한 활용 가능성: 현재 PC방으로 이용 중이나, 판매시설로서 향후 다양한 업종으로 전환하여 수익을 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,739,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 충분히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 등기부등본 및 건축물대장 상세 확인, 관련 법규 검토 등 추가적인 실사를 반드시 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.