나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103429 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2019.12.31일 사용승인된 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호 및 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 새시 창호임

이용상태

다세대주택도시형생활주택(단지형)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 두필지 일단의 가장형 토지로 다세대주택도시형생활주택(단지형)건물로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 약 4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 610-249, 610-533 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103429 (1)

소재지

서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 4층403호

건물명

우성아트빌

용도

도시형생활주택(다세대)

건물 구조 및 연식

철근콘크리트구조, 2019년 12월 31일 사용승인 (신축급)

면적

토지면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

토지 지분: 20.4569㎡ (약 6.19평)

건물 전용면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

건물 지분: 26.67㎡ (약 8.07평)

감정가

255,000,000원

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

김OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태

본건은 북동측으로 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.6.17.~2026.8.30. 지정기간 만료).

1.2. 권리분석

말소기준권리

2023년 09월 18일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)

인수되는 권리

을구 3번 김선지 주택임차권: 전입일자 2020년 05월 11일, 확정일자 2022년 04월 14일. 보증금 222,000,000원. 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다 (등기사항 을3. 말소: 인수).

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 갑6 압류, 갑7 강제경매)

임차인 현황

* 임차인: 김선지

- 보증금: 222,000,000원 (1차 보증금 증액분 14,000,000원 포함)

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 05월 11일

- 확정일자: 2022년 04월 14일

- 배당신고일자: 2024년 05월 07일

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 채권자로서 강제경매를 신청하였으며(갑7), 대항력 있는 임차권(을3)을 가지고 있어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 하재권

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 05월 11일

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

- 비고: 인수되는 보증금 없음.

권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 김선지 씨의 보증금 222,000,000원 인수 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

상권 특징

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내부 시설

건물은 난방 설비, 위생 설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

주변 편의/혐오시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

1.4. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

김선지 임차인의 보증금 222,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있는 큰 위험 요소입니다.

토지이용계획상 제한사항

건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역 등 도시계획법상 다양한 제한사항이 존재합니다.

공동담보

공동담보 물건으로 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 제공된 정보만으로는 명확한 내용 파악 어려움)

임대차 관계 미상

김선지 임차인 외의 상세 임대차 관계는 미상이며, 정확한 정보 확인이 필요합니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 서울 관악구 신림동에 위치하고 있습니다. 감정가는 255,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김선지 씨가 보증금 222,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 투자금액 대비 수익률 산정에 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 토지이용계획상 여러 제한사항이 있어 향후 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

신축급 건물

2019년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

도시형생활주택

1~2인 가구의 수요가 꾸준한 점을 고려할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,000,000원입니다. 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 본건 건물 자체의 시장 가치는 약 300,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김선지 씨의 보증금 222,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 김선지 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이 됩니다.

따라서, 총 투자금액(입찰가 + 인수 보증금)이 본건의 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 본 건의 시장 가치를 300,000,000원으로 가정하고, 임차인 보증금 222,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 부동산 자체에 대한 최대 입찰가는 300,000,000원 - 222,000,000원 = 78,000,000원이 됩니다.

시장 가치를 350,000,000원으로 가정할 경우, 최대 입찰가는 350,000,000원 - 222,000,000원 = 128,000,000원이 됩니다.

이러한 점을 감안할 때, 보수적인 예상 입찰가는 78,000,000원 ~ 128,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 김선지 임차인이 배당 절차를 통해 상당 부분의 보증금을 회수할 수 있다는 확실한 정보가 있다면 입찰가격을 상향 조정할 수 있습니다. 그러나 현재 정보만으로는 임차인의 배당률을 예측하기 어려우므로, 위 제시된 범위는 최대한의 리스크를 반영한 보수적인 금액임을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.