나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103390 [1] 서울특별시 종로구 충신동 60 힐스테이트창경궁101동 14층1407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 종로구 효제동 소재‘서울효제초등학교’북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 각종 근린생활시설, 주상용건물, 업무시설, 판매시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제14층 제1407호로서,
(사용승인일 : 2022.09.29)
외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대로, 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) 공히
도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(2018-12-20)(율곡로지구단위계획구역),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2020-06-26)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2020-06-26)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획입안중(2022-06-02)(율곡로지구단위계획구역변경(안)),서울도심((4대문안)),건축선(2022-03-18)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103390 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 종로구 충신동 60 힐스테이트창경궁 101동 14층 1407호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1,210,000,000원 (십이억 천만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 15.94㎡ (약 4.82평)

* 토지 지분: 15.939499999999999㎡ (약 4.82평)

* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

(OOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항 및 특수물건정보

유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 서울특별시 종로구 효제동 소재 '서울효제초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 각종 근린생활시설, 주상용건물, 업무시설, 판매시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 각종 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 밀집

* 교육시설: 서울효제초등학교 인접 (북동측)

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통한 최종 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 신한은행, 2022-11-29 접수, 660,000,000원)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 1,432,200,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문을 통해 점유 관계 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

* 아파트명: 힐스테이트 창경궁

* 준공년월: 2022년 9월 29일 (신축)

* 총 세대수: 181세대

* 건물 최고/최저층: 15층 / 5층

* 주차: 총 16대 (지상 12대, 지하 4대) - (총 주차대수 0대 표기는 오류로 판단, 12+4=16대로 해석)

4.2. 인근 상권

주변에 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설이 자리하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 14층 (전체 15층 중)

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 마감: 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성 및 추가 확인 필요.

* 임대 관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 협의의 불확실성.

* '지상권개요'로 명시된 미소멸 권리의 정확한 내용 및 영향 파악 필요.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 서울 도심의 우수한 입지를 자랑합니다. 감정가는 12.1억 원이나, 최근 실거래가는 13억 원대를 상회하는 높은 시세를 형성하고 있어 시세 대비 저평가된 감정가로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상 및 지상권 등의 잠재적 리스크는 철저한 추가 조사를 통해 해소해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도(2022년)의 신축 아파트로 상품성 우수.

* 서울 도심(종로구)에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성 탁월.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성 높음.

* 향후 지속적인 시세 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 12.1억 원이나, 유사 면적의 최근 실거래가가 13.6억 원에서 14.4억 원 수준으로 형성되어 있습니다. 이에 본 건의 잠재적 가치와 경매 물건의 특성을 고려하여, 보수적으로 감정가 대비 약 110% 수준, 시장가 하단에 근접하는 13억 2천만 원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 1,320,000,000원 (십삼억 이천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.