나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103385 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 600-55 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '문창초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 2호선 신대방역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2017-06-30)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건에 공부상 등재되지 아니한 제시외건물 ㉠이 소재하며, 현장조사에 의거 개략적으로 면적사정하여 그 가액을 감정평가명세표에 표기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. (후첨 ‘건물이용상태’ 및 ‘사진용지’ 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 368,000,000원)

- 기준시점 현재 세입자 거주중이며, 임대 세부사항은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103385 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 600-55 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 433,450,000원

토지면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

토지지분: 26.66㎡ (약 8.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 42.27㎡ (약 12.79평)

건물지분: 42.27㎡ (약 12.79평)

건물 제시외면적: 1.50㎡ (약 0.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '문창초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택이 밀집한 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 신대방역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2023년 4월 7일 접수된 서초세무서장의 압류(갑9)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 주택임차권 (을3, 권리자: 장초희, 임차금액: 368,000,000원)은 말소 예정입니다.

- 가압류 (갑10, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 1,279,000,000원)는 말소 예정입니다.

- 강제경매 (갑11, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 368,000,000원)는 말소 예정입니다.

임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사 (대리/승계인: 장초희)

- 임차보증금: 368,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 2월 11일

- 확정일자: 2022년 1월 10일

- 배당신고일자: 2024년 2월 21일

- 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

- 비고: 임차권 등기가 되어 있으나, 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금반환 채권에 대한 매수인의 인수 의무는 없습니다.

총 등기부채권액: 1,647,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 따라서 상업 시설보다는 주거 편의시설 위주의 생활권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호이며, 2017년 6월 30일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 대항력 없는 임차인 인수조건: 제공된 정보에 따르면 임차인의 대항력은 없으며, 임차권은 말소 예정입니다. 다만, 임차보증금 368,000,000원이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)와 채권자의 매각 조건에 따라 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행됩니다. 그럼에도 불구하고, 잠재적인 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

- 제시외 건물: 공부상 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하며, 감정평가서에 면적이 사정되어 가액에 반영되었으니 경매 진행 시 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2017년)에 가까운 비교적 신축 연식의 다세대주택으로, 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 3,345만 원 수준이며, 유사한 면적과 연식의 인근 다세대주택 실거래가를 고려할 때 경매 물건으로서의 매력은 충분합니다. 권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크는 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

- 편리한 교통 환경: 지하철 2호선 신대방역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

- 신축급 연식: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물.

- 명도 리스크 제한적: 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없어 명도 부담이 적음.

- 우수한 주거 환경: 다세대 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(42.69㎡)의 2019년 준공된 '소노트리지움' 다세대가 2026년 4월 9일에 47,000만원(4억 7천만원)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 433,450,000원(4억 3,345만원)입니다.

본건은 2017년 준공으로 유사 매물 대비 연식이 약간 오래되었으나, 면적과 입지 조건이 매우 유사합니다. 또한, 권리상 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 44,000만원 ~ 47,000만원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

합리적인 예상 입찰가: 45,000만원 (4억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.