나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경82797 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 140-3 전 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경82797 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 140-3 전 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매4계 2023타경82797 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 140-3 | 감정가: 567,942,000원 | 최저가: 188,180,000원 | 용도: 전

1. 남양주지원 2023타경82797 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 140-3에 소재한 토지입니다.

지목은 전이며, 감정가는 567,942,000원입니다.

토지 면적은 2757.00㎡ (약 834.04평)이며, 해당 토지 전체에 대한 매각 대상입니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

본 경매는 부동산 임의경매이며, 소유자, 채무자, 채권자는 안OO입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 입지조건

본 토지는 남양주시 화도읍에 위치한 "모란공원묘지" 남서측 인근에 접하고 있습니다.

주변으로는 공원묘지, 근린생활시설, 주거용 구분건물, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 있으나 대중교통 사정은 양호하지 못한 편입니다.

지적도 및 현황상 맹지로서 인접지를 통하여 출입해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자, 채권자가 동일인(안OO)입니다.

권리 관계상 특별히 복잡한 사항은 명시되지 않았으나, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

또한, 토지 지상에 분묘기지권이 성립되어 있는 것으로 파악됩니다.

감정평가 시 최저매각가격은 분묘로 인한 소유권 행사 제한 가능성을 반영한 가격입니다.

1.4. 상권분석

본 토지는 공원묘지 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 주거용 건물, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

대중교통 여건이 원활하지 않고 맹지라는 점을 고려할 때, 현재로서는 일반적인 상권 활성화를 기대하기는 어렵습니다.

다만, 인근 개발진흥지구 지정 등 도시지역 내 자연녹지라는 점은 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 살펴볼 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 버스정류장이 있으나, 노선 및 운행 횟수 등 대중교통 이용 편의성은 높지 않습니다.

상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 주변 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

본 토지 자체는 전(밭) 및 일부 묘지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 전액 몰수 위험이 있습니다. 해당 지역의 농지 취득 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

2. 토지 지상에 4기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권의 존재 가능성이 있습니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 지적도 및 현황상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 토지 사용 및 통행에 대한 협의가 필수적입니다.

4. 도시지역, 자연녹지지역, 개발진흥지구, 묘지공원 등으로 지정되어 있어 토지 이용 계획 및 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

5. 환경 관련 규제 지역(배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)에 해당하여 특정 시설 설치에 제약이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 토지로, 감정가는 5억 6천여만 원입니다.

토지는 전(밭)으로 등재되어 있으나 일부가 묘지로 이용 중이며, 4기의 분묘가 소재하여 분묘기지권의 성립 가능성이 있습니다.

맹지이며 대중교통 이용이 불편하다는 점, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점은 주요 고려 사항입니다.

주변 환경은 공원묘지, 주거, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

도시지역 내 자연녹지, 개발진흥지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 묘지 및 각종 환경 규제로 인해 개발 방향과 범위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농지 및 묘지가 혼재된 토지로, 향후 묘지 이장 및 농지 전환 등을 통한 토지 활용 방안 모색 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

2. 도시지역 내 개발진흥지구에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 감정가 산정 시 분묘로 인한 소유권 행사 제한 부분이 반영되었으므로, 이를 해결할 수 있는 방안이 있다면 저평가된 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

4. 주변 공원묘지와의 인접성 등을 고려한 특수 목적의 토지 활용 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매4계