나이스옥션 법원경매 대전 2024타경4643 [1] 대전광역시 유성구 원신흥동 518-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2024.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 "대전체육고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 자체지반은 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안택지개발사업지구(1단계)), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(1) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
- 외벽: 치장벽돌 붙임 및 드라이비트 등 마감,
- 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

1층 : 계단실, 근린생활시설(상호: 탑스케어) 등,
2,3층은 다가구주택(4가구)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1) 옥탑층에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 (㉠,㉡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.
- 건물의 연면적에 포함되지 아니한 발코니, 3층 위 누다락(현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사됨) 부분 등은 본건 건물에 포함하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경4643 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 원신흥동 518-8

용도: 다가구주택 (1층: 근린생활시설, 2-3층: 다가구주택 4가구)

감정가: 1,368,918,160원

토지면적: 267.90㎡ (약 81.04평)

건물면적: 399.51㎡ (약 120.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

제시외 건물: 2.80㎡ (옥탑층 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 518-8번지 소재 "대전체육고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건축물대장상 주소는 대전광역시 유성구 원신흥로100번길 27-15 입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 대체로 정방형으로 자체 지반은 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안택지개발사업지구(1단계)), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 경매개시결정

말소기준권리는 2017년 3월 28일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5/을1)으로 판단됩니다.

이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

본건(정OO 강제경매, 2024타경4643) 외 대전서부새마을금고의 임의경매(2024타경7420)가 중복으로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황 분석

제공된 정보에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* (101호) 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 1,210,000원, 전입 2022-07-02, 확정 2022-07-04, 배당신고 2024-07-08.

* (201호) 정 : 보증금 12,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-30, 확정 2019-10-11.

* (201호) 정 : 보증금 126,000,000원 (1차 증액 114,000,000원), 차임 0원, 전입 2019-10-30, 확정 2021-10-21.

* (202호) 신 : 보증금 115,700,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-08, 확정 2022-04-27, 배당신고 2024-05-21.

* (301호) 설 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-08-07, 확정 2018-07-24.

* (301호) 설 : 보증금 157,500,000원 (1차 증액 7,500,000원), 차임 0원, 전입 2018-08-07, 확정 2020-07-20.

* (301호) 설 : 보증금 173,500,000원 (2차 증액 16,000,000원), 차임 0원, 전입 2018-08-07, 확정 2022-07-27.

* (302호) 임 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-07, 확정 2019-12-10.

* (302호) 임 : 보증금 157,500,000원 (1차 증액 7,500,000원), 차임 0원, 전입 2020-01-07, 확정 없음.

* 정희종: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-30, 확정 2019-10-11, 배당신고 2023-11-22.

건물 등기부상 정희종의 주택임차권(을2)이 존재하나, 말소 예정으로 확인됩니다.

이해관계인의 부재로 인해 정확한 임대 내역 파악이 어려우므로, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수 권리 분석

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 특이사항 및 제시외 건물

중복사건(2024타경7420)이 존재하며, 이는 낙찰 후에도 추가적인 법적 절차가 진행될 수 있음을 의미합니다.

옥탑층에 제시외 건물(2.80㎡)이 소재하며, 본건 건물에 포함하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 해당 부분은 낙찰자가 명도 및 철거 등을 고려해야 합니다.

3층 위 누다락 부분(현황 주거용)은 건물 연면적에 포함되지 않았으나 평가에 포함되었으므로 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 1층 상가(상호: 탑스케어)가 포함되어 있습니다.

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

대체로 주거 및 상업, 교육 시설 등이 혼재된 일반적인 도시 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 대전체육고등학교가 있으며, 초등학교 및 중학교 등 추가 교육시설 접근도 용이한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

주변에 공원(원신흥공원 등) 및 다양한 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하여 생활 편의성은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

중복 경매 사건이 존재하여 낙찰 후에도 관련 절차가 이어질 수 있습니다.

모든 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 정확한 임대차 관계 및 명도 가능성은 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 재확인해야 합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

총 10건의 임차인 정보가 제공되었습니다. 대항력은 없으나, 점유자들의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

현황 조사를 통해 각 점유자의 실제 거주 여부 및 협상 가능성을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 건물 관련 리스크

제시외 건물 2.80㎡가 포함되어 있으며, 이 부분에 대한 별도의 명도 및 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

3층 누다락 현황 주거용 이용 부분에 대한 건축물대장과의 차이 여부 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 리스크

이해관계인의 부재로 임대 내역이 미상으로, 실제 임대 수익률 및 공실률, 선순위 임차권 등 특이사항에 대한 심층 조사가 필요합니다. (비록 대항력은 없으나, '선순위임차권' 문구가 있어 재확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구의 개발 지역 내에 위치한 다가구주택으로, 일괄 매각 대상입니다.

주변 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋다는 장점이 있으나, 중복 경매 사건 존재, 다수의 임차인, 제시외 건물 및 미확인 임대 내역 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

모든 임차인이 대항력이 없다고 판단되므로 명도 리스크를 최소화할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 유성구 원신흥동의 개발 사업지구 내 위치.

* 주거 밀집 지역 내 아파트, 공원, 근린생활시설 등 생활 인프라 접근 용이.

* 남측 8미터 도로 접면으로 차량 접근 및 통행 편리.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성 (단, 정확한 임대 수익률은 현황 조사 필수).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건 부동산의 현재 시장 가치, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

실제 입찰가는 인수되는 보증금(본건의 경우 0원)을 제외한 부동산의 실질 가치와 낙찰 예상 가격을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.