나이스옥션 법원경매 원주 2023타경790 [1] 강원도 원주시 문막읍 동화리 348-2 가동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2023.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 원주시 문막읍 동화리 소재 동화일반산업단지 남동측 인근에 위치하며,
주위는 유사 공장 및 근린상가 등으로 형성된 시가지주변 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을
고려할 때 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(3)~(5) : 3필 일단의 부정형 평지의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복4차선의 포장도로 및 남동측으로 왕복2차선의 포장도로가 각각
소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3)
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

기호(4), (5)
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

Ⅲ. 감정평가액 산출근거 3. 그밖의 감정평가 관련 사항 참조.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
Ⅲ. 감정평가액 산출근거 3. 그 밖의 감정평가 관련 사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) - 가동
일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인 : 1996.06.27, 2004.09.04)
외 벽 : 샌드위치판넬 등 마감,
내 벽 : 판넬 등 마감,
창 호 : 플라스틱샷시 등

부속건물
기호(1) - 다동
일반철골조, 철근콘크리트구조 샌드위치판넬지붕 지상2층 지하1층 건물로서,
(사용승인 : 2010.12.14)
외 벽 : 드라이비트, 판넬 등 마감,
내 벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 내장타일붙이기 마감 등,
창 호 : 플라스틱 샷시 등

기호(1) - 라동
일반철골조, 철근콘크리트구조 단층 건물로서,
(사용승인 : 2010.12.14)
외 벽 : 판넬 등 마감,
내 벽 : 판넬 등 마감,
창 호 : 플라스틱 샷시 등

기호(2) - 나동
일반철골조 기타지붕 단층 건물로서,
(사용승인 : 2004.09.04)
외 벽 : 판넬 등 마감,
내 벽 : 판넬 등 마감,
창 호 : 플라스틱샷시 등

이용상태

기호(1), 기호(1) - 라동, 기호(2) : 공장 및 창고로 이용중임.
기호(1) - 다동 : 식당, 사무실, 숙소로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비 등이 있으며 정상가동 여부는 경매진행시 재확인
하시기바람.
Ⅲ. 감정평가액 산출근거 3. 그 밖의 감정평가 관련 사항 참조.

부합물 및 종물

Ⅲ. 감정평가액 산출근거 3. 그 밖의 감정평가 관련 사항 참조.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
Ⅲ. 감정평가액 산출근거 3. 그 밖의 감정평가 관련 사항 참조.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

-

토지의 상황

-

건물의 구조 및 현상

-

기계/기구의 현상

-

공작물의 현상

-

기타참고사항

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 중 감정평가서 기계기구 평가 명세표 기재 31식 중 17식은 매각에 포함(기호 제10,13,14,16,24,26은 소재불명, 기호 제3~7,18~20은 동일성없음으로 매각대상에서 제외)
-공장 단지의 토지 중 일부는 타인의 토지를 사용하는 것으로 보이며, 정확한 확인은 측량이 필요할 정도임
- 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

1.1. 1. 사건번호: 원주지원 2023타경790 (1)

1.1. 2. 소재지: 강원도 원주시 문막읍 동화리 348-2 가동

1.1. 3. 용도: 공장

1.1. 4. 감정가: 9,288,357,480원

1.1. 5. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 6. 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 7. 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

1.2. 1. 토지 면적: 13,009.00㎡ (약 3,935.3평)

1.2. 2. 건물 면적: 5,124.60㎡ (약 1,550.2평)

1.2. 3. 제시외 건물 면적: 5,019.80㎡

1.3. 주요 특이사항

1.3. 1. 중복사건, 법정지상권, 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.3. 2. 매각에 포함되는 기계기구: 목록 31식 중 17식 (일부 제외)

1.3. 3. 토지 일부 타인 토지 사용 가능성 (측량 필요)

1.3. 4. 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

2.1. 1. 본건은 강원도 원주시 문막읍 동화리 소재 동화일반산업단지 남동측 인근에 위치합니다.

2.1. 2. 주위는 유사 공장 및 근린상가 등으로 형성된 시가지 주변 공장지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

2.2. 1. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

2.2. 2. 대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.2. 3. 본건 북서측으로 왕복 4차선 포장도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

2.3. 1. 토지는 3필 일단의 부정형 평지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 2. 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 배출시설설치제한지역입니다.

2.3. 3. 일부 필지는 접도구역에 해당될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

3.1. 1. 말소기준권리: 2019년 07월 24일 접수된 신한은행 근저당권 (을19, 5,424,000,000원)입니다.

3.1. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1. 임차인 현황: 양희복 (전입/사업일자: 2013-07-23, 보증금: 0원, 차임: 1,000,000원).

3.2. 2. 대항력: 있음.

3.2. 3. 인수 보증금 합계: 0원.

3.2. 4. 양희복 임차인은 대항력을 갖추고 있으나 보증금이 0원이므로, 명도 시 보증금 관련 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 점유 주체로서 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

3.3. 소멸되는 권리

3.3. 1. 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 압류, 가압류, 근저당권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

3.4. 1. 토지 등기부채권 총액: 11,388,341,142원

3.4. 2. 건물 등기부채권 총액: 11,377,909,792원

3.5. 기타 권리 사항

3.5. 1. 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 권리관계가 복잡하므로 상세한 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 환경

4.1. 1. 본 물건은 동화일반산업단지 인근에 위치한 공장지대입니다.

4.1. 2. 주변에는 유사 공장 및 지원 시설, 근린상가 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 사업 연관성

4.2. 1. 산업단지 인근이라는 점에서 관련 업종의 사업 운영 또는 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

5.1. 1. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 편의 및 생활 기반 시설

5.2. 1. 공장 밀집 지역 특성상, 대규모 상업 시설보다는 직장인 편의를 위한 기본적인 근린생활시설 위주일 것으로 판단됩니다. (본 정보는 제공된 자료에 기반한 추정입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

6.1. 1. 중복사건, 법정지상권, 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 등 다양한 권리가 혼재되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

6.1. 2. 대항력 있는 임차인(양희복)이 보증금 0원으로 설정되어 있으나, 점유 주체로서 명도 과정에서의 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 문제

6.2. 1. 공장 단지 토지 중 일부가 타인의 토지를 사용하는 것으로 추정되어, 정확한 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

6.3. 1. 건물 면적에 더해 5,019.80㎡에 달하는 상당한 면적의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이들 건물의 철거 또는 별도 명도 절차가 필요할 수 있으며, 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기계기구 포함 여부

6.4. 1. 공장 내 기계기구 중 일부(17식)만 매각에 포함되며, 일부는 소재 불명 또는 동일성 없음으로 제외됩니다. 따라서 현장 확인을 통해 정확한 포함 여부 및 상태를 파악해야 합니다.

6.5. 법정지상권 및 공동담보

6.5. 1. 법정지상권 및 공동담보의 설정 여부는 토지 및 건물 간의 법적 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

7.1. 1. 본 물건은 강원도 원주시 문막읍에 위치한 대규모 공장용 토지 및 건물로서, 감정가는 약 92.8억 원입니다.

7.2. 투자 시 고려사항

7.2. 1. 산업단지 인근이라는 지리적 이점과 넓은 토지 면적은 긍정적이나, 복잡한 권리관계, 일부 타인 토지 사용 의혹, 다수의 제시외 건물 등은 면밀한 검토가 필수적입니다.

7.3. 핵심 점검 사항

7.3. 1. 권리 분석을 통한 인수/소멸 권리 명확화.

7.3. 2. 타인 토지 사용 가능성에 대한 측량 및 법률 검토.

7.3. 3. 제시외 건물의 철거 비용 및 명도 관련 계획 수립.

7.3. 4. 대항력 있는 임차인의 현재 점유 상태 및 향후 협의 가능성 확인.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

8.1. 1. 동화일반산업단지 인근에 위치하여 산업 활동 및 관련 업종 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8.2. 규모의 경제

8.2. 1. 13,009㎡의 넓은 토지 면적과 5,124.60㎡의 건물 면적은 대규모 생산 시설 구축 또는 추가 개발 잠재력을 제공합니다.

8.3. 잠재적 시세차익

8.3. 1. 복잡한 권리관계를 해결하고 명확한 인수 권리 및 부담을 파악할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.4. 지속 가능한 수요

8.4. 1. 공장 밀집 지역의 특성상, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

9.1. 1. 본 물건의 대항력 있는 임차인 양희복의 인수 보증금은 0원입니다.

9.2. 산정 고려사항

9.2. 1. 예상 입찰가는 최저매각가격, 채권 총액, 감정가, 권리관계 분석 결과(특히 인수되는 권리 및 부담), 제시외 건물의 철거 비용, 명도 예상 비용, 물건의 현 상태 및 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 2. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 반드시 현장 방문 및 전문가의 심층적인 권리 분석, 법률 자문 등을 통해 결정해야 합니다.

9.2. 3. 특히, 일부 타인 토지 사용 가능성과 상당한 면적의 제시외 건물 철거/명도 비용은 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

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