나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5393 [1] 부산광역시 동구 수정동 389-50 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5393 [1] 부산광역시 동구 수정동 389-50 단독주택 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매2계 2024타경5393 | 소재지: 부산광역시 동구 수정동 389-50 | 감정가: 382,889,400원 | 최저가: 91,931,700원 | 용도: 단독주택

1. 부산지방법원 2024타경5393 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5393 (1)

소재지: 부산광역시 동구 수정동 389-50

용도: 단독주택

감정가: 382,889,400원

토지면적: 155.40㎡ (약 47.0평)

건물면적: 43.64㎡ (약 13.2평)

건물 제시외면적: 18.10㎡ (약 5.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (토지는 지분매각)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OO

채권자: 이OO

특이사항: 토지 지분매각 (구분소유적 공유관계 불명확, 일반 공유지분으로 산정)

주의사항: 제시외 수목 및 건물 포함.

1.1. 2. 입지 조건

본 건은 부산광역시 동구 수정동 소재 '경남여자중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성된 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 '초량역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형이며, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역(경남여중, 한림유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 3. 권리 분석

본 건은 토지에 대한 지분매각 물건입니다.

토지는 구분소유적 공유관계가 불명확하여 일반 공유지분으로 산정되었으며, 감정평가 금액은 매각 지분 공유자의 지분을 적용하여 산정되었습니다.

건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 적법한 건축물이며, 건물 소유자 '주OO'와 공유지분자 '김OO'이 구분하여 토지를 점유하고 있는 것으로 기재되어 있습니다.

채무자 겸 소유자는 '주OO'이며, 채권자는 '이OO'입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

제시외 수목 및 건물(㉠-㉣, ㉤)이 포함되어 일괄매각됩니다.

1.1. 4. 상권 분석

본 건은 주택지대 내에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

도시철도 1호선 '초량역'이 인근에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주거 지역으로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 소규모 상권 형성에 유리한 입지입니다.

1.1. 5. 생활 정보

단독주택지로서 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

경남여자중학교, 한림유치원 등 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

초량역을 통한 시내 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.1. 6. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 가장 큰 리스크 요인입니다. 토지의 공유지분자 간의 관계 및 정확한 점유 부분이 불명확하여 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 명확한 협의나 법적 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

건물 노후화: 건물 사용승인일이 1962년으로 약 60년 이상 경과하여 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 따라서 수리 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 안전 진단 등이 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 현재 임대 중인지 여부가 미상으로, 인수되는 임차인이 있을 경우 명도 절차에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

구분소유적 공유관계의 불명확성: 감정평가서에서도 언급되었듯이, 토지의 구체적인 소유 지분 범위가 명확하게 확정되지 않아 분쟁의 소지가 있습니다.

제시외 물건 처리: 제시외 건물 및 수목의 경우, 철거 또는 처리에 대한 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.1. 7. 종합 의견

본 물건은 부산 동구의 초량역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하고, 학교 등 교육 시설이 인접한 주거 입지를 가지고 있습니다.

그러나 토지가 지분으로 매각되고 그 소유 관계가 불명확하다는 점, 건물이 매우 노후되었다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

부동산 임의경매 물건으로 채권자 이OO의 권리관계는 명확하나, 토지 지분 소유자들과의 관계 정립 및 건물 노후도에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

잠재적 리스크를 인지하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 마련할 경우, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.1. 8. 투자 포인트

교통 및 입지: 초량역 역세권이라는 점은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다.

잠재적 개발 가능성: 주택지대 내 위치하며, 일반상업지역으로 일부 지정된 점 등을 고려할 때, 향후 지역 개발 또는 재건축 시 투자 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

낮은 진입 장벽(잠재적): 토지 지분 매각이라는 특성상, 단독 투자자보다는 공유지분자 또는 인근 토지 소유자와의 협력을 통해 시너지를 창출할 수 있는 투자자에게 매력적일 수 있습니다. (물론 이는 협상의 성공 여부에 따라 달라집니다.)

현황 이용: 현재 적법한 건축물이 존재하며 주택으로 이용 중이므로, 기본적인 자산 가치는 유지되고 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매2계