나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20498 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 도시철도1호선'범내골역' 남동측 인근에 위치하며,
본건의 주위 일대는 각종 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'범내골역'이 소재하
여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물인 대동레미안센트럴시티5 내 9층 903호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비,
주차타워설비, 공동현관기 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주상복합용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 18미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-
06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부산지방법원 2025타경20498 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 9층903호

용도: 오피스텔 (제공된 정보에 따르면 공동주택(아파트)으로 이용되고 있음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 260,000,000원

토지면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 도시철도1호선 '범내골역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 각종 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건축물 정보에 따르면 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물인 대동레미안센트럴시티5 내 9층 903호입니다. 건물의 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창으로 이루어져 있습니다. 건물은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 법규 및 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리인 부산은행의 가압류(접수일자 2024-07-16, 권리금액 592,812,922원)보다 후순위인 권리들이 다수 존재하나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 대항력 있는 주택임차권이 존재하여 주의가 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 부산은행의 가압류(갑2, 2024-07-16)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 1번황의순지분가압류 (갑2, 부산은행, 2024-07-16)

* 강제경매 (갑3, 강민나, 2025-01-16)

* 1번황의순지분압류 (갑4, 수영세무서장, 2025-04-24)

3.3. 인수 권리 및 임차인 현황

인수되는 권리:

* 주택임차권 (을3, 강민나, 2024-10-31)

- 권리 금액: 262,500,000원

- 전입일자: 2020-10-26

- 확정일자: 2020-09-16

- 대항력: 있음

- 비고: 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 262,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-26

* 확정일자: 2020-09-16

* 배당신고일자: 2024-10-31

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 262,500,000원

인수되는 임차보증금 합계: 262,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

본건이 소재한 범천동 일대는 부산 도시철도 1호선 범내골역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 병원, 금융기관, 사무실 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

단지 인근에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 인근에 공원과 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 종합병원 및 의원급 의료기관도 근거리에 있어 의료 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강 의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금(262,500,000원)이 감정가(260,000,000원)보다 높으며, 배당받지 못한 잔액은 낙찰자에게 인수됩니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 및 기타 법적 사항

본건은 공동담보 물건으로, 채권액이 상당히 높게 설정되어 있습니다. 이는 경매 절차 및 배당 순위에 영향을 줄 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 도심 역세권에 위치한 오피스텔(아파트)로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 건물 및 주변 환경이 양호하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 위험이 매우 크므로, 철저한 권리 분석과 예상 낙찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도심 역세권의 우수한 입지 조건

* 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라

* 안정적인 임대 수요가 기대되는 지역

* 부동산 강제경매 물건으로, 권리 분석을 통한 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 임차인의 보증금 및 기타 권리 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(262,500,000원)이 감정가(260,000,000원)를 초과하여 인수 부담이 매우 크다는 점을 최우선적으로 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 (주의 요망)

감정가 260,000,000원을 기준으로, 본건의 현재 시세 및 인수 부담 등을 고려할 때, 인수되는 임차인 보증금(262,500,000원)을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 산정합니다.

일반적인 경매 시장 상황을 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 보수적으로 산정할 경우, 약 182,000,000원에서 208,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 제안은 임차인 보증금 인수 위험을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 임차인에게 배당될 금액을 추정하고, 잔액 인수 가능성을 매우 높게 보고 보증금 액수(262,500,000원)와 입찰가를 합한 총 부담액이 시세 대비 합리적인지를 면밀히 검토해야 합니다. 따라서, 실제 총 부담액이 시세보다 높을 수 있다는 점을 반드시 인지하고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.