나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8420 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 OOOOOO OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 '남문사거리' 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 등의 공동주택, 단독주택, 각종 상업시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 시가지 내
주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 주간선도로인 중앙로 및 노선버스 정류장이 소재
하는 등, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물내 8층 802호로서,
(사용승인일: 2015.9.17.)
외벽: 외장페인팅 마감 등,
창호: PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대(건축물현황도상 방 3, 거실, 주방, 욕실/화장실 2 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서향의 미미한 경사지대에 조성된 세로장방형에 유사한 부정형지로서, 아파트 및 근린생활
시설의 부지임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표
면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계
획심의대상구역(건축계획심의대상구역) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 본 아파트의 현장표시는 '해온누리아파트'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8420 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1234-3 8층 802호 (도로명 주소: 제주특별자치도 제주시 중앙로24길 2, 8층 802호)

용도: 아파트

건축물: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물 내 8층 802호

사용승인일: 2015년 9월 17일

감정가: 278,000,000원

토지면적: 27.87㎡ (약 8.43평)

토지 지분: 27.87㎡ (약 8.43평)

건물면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

건물 지분: 84.66㎡ (약 25.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한 (한국주택금융공사)

아파트 명칭: 해온누리아파트

1.2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 '남문사거리' 남측 인근에 위치

주변 환경: 아파트, 단독주택, 각종 상업시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 시가지 내 주상복합지대

교통 상황: 본건까지 차량 통행 용이, 인근에 주간선도로인 중앙로 및 노선버스 정류장 소재하여 제반 교통 사정 양호

1.3. 권리분석

인수되는 권리: 없음.

말소기준권리: 2022년 6월 10일 한국주택금융공사의 근저당권 (을5)

등기부채권 총액: 236,206,116원

주요 권리 내역:

* 근저당권 (을5): 한국주택금융공사, 2022-06-10, 198,000,000원

* 임의경매개시결정 (갑5): 한국주택금융공사, 2025-07-09, 179,993,783원

* 지분가압류 (갑6): 하나은행, 2025-09-23, 38,206,116원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 삼도동 지역은 시가지 내 주상복합지대로, 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 혼재하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 중앙로 등 주요 도로 인접, 다수의 노선버스 운행으로 대중교통 이용 편리

* 편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용 가능

* 교육: (제공된 정보에 교육 시설 정보 없음. 주변 시세 조사 시 포함 필요)

* 병원: (제공된 정보에 병원 정보 없음. 주변 시세 조사 시 포함 필요)

* 건물 구조 및 상태: 2015년 사용승인된 철근콘크리트 구조 아파트로, 비교적 신축에 속하며 관리 상태 양호할 것으로 예상됨.

* 내부 구성 (추정): 방 3개, 거실, 주방, 욕실/화장실 2개

* 설비: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 소화전 설비 갖춤

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인과의 관계가 불분명하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적)

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 수준으로, 입찰 경쟁 심화 시 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

* 주변 환경: 초기 조사에서는 혐오 시설 등의 특별한 문제가 발견되지 않았으나, 현장 방문 시 상세한 주변 환경 조사를 통해 잠재적 리스크 요인을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주시 중심부에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

건축 후 10년이 채 되지 않아 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 주상복합지대의 특성상 생활 편의성이 높습니다.

다수의 토지이용계획이 존재하나, 현재 아파트로 이용 중인 점을 고려할 때 직접적인 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 채권 총액이 감정가와 유사한 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 제주시 중심 상권 및 교통 요충지

* 편리한 생활 환경: 주변 상업 및 편의시설 밀집

* 신축급 아파트: 낮은 노후도로 유지보수 비용 절감 기대

* 높은 임대 수익률 기대: 도심 지역 아파트로 임대 수요 꾸준

1.9. 예상 입찰가

감정가: 278,000,000원

인수 보증금: 0원

채권 총액: 236,206,116원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 감정가를 기준으로 하되, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

*참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 개략적인 의견이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.