나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1514 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 804 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '제주외국어고등학교' 북서측 원거리에
위치하며, 주위는 단독주택, 전, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 인근까지는 차량접근 가능하나 본건까지는 차량접근이 어려워 제반 교통사정 불편시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경
관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉
), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치
도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목이 '임야'이나 현황 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 현황 '전'으로서 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당 관청의
재확인을 요함.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고 제한 있음
공부상 표시 없는 묘1기가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경1514 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 804번지이며, 감정평가액은 23,070,000원입니다.

매각 대상은 임야(현황 '전') 토지의 지분이며, 총 토지 면적은 2,307.00㎡ (약 697.92평) 중 384.57689999999997㎡ (약 116.33평)이 매각 대상입니다.

건물은 없으며, 토지 제시외 면적 및 건물 면적, 건물 지분, 건물 제시외 면적은 모두 0입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 강OO입니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '제주외국어고등학교' 북서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 전, 임야 등이 혼재된 지역으로, 개발보다는 농업 및 자연 보존 지역에 가까운 특성을 보입니다.

교통 상황으로는 본건 인근까지는 차량 접근이 가능하나, 물건지 자체까지는 차량 접근이 어려워 제반 교통 사정이 불편한 것으로 판단됩니다.

인접 도로 상태는 맹지로서, 토지 이용에 있어 도로 확보 방안을 반드시 검토해야 합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 22일 접수된 5번 이연숙 지분 가압류(채권액 16,000,000원)이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본상 소유권 이전 및 일부 이전, 지분 가압류, 지분 압류, 지분 전부 이전, 지분 강제경매 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 명시된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 상업 활동이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다.

따라서 상권 분석보다는 주변 환경 및 토지 이용 현황을 중심으로 가치를 평가해야 합니다.

개발 잠재력보다는 현재의 자연 환경 및 농업 활동과의 연관성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 문화시설, 의료시설 등 생활 편의에 관한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다.

다만, '제주외국어고등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 시설과의 접근성은 일부 고려될 수 있습니다.

하지만 물건지 자체의 교통 불편성으로 인해 전반적인 생활 편의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 지분 매각 건이므로, 공유자 우선매수신고 가능성이 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사 시 입찰 경쟁 구도가 달라질 수 있으며, 공유물 분할 과정에서 추가적인 협의나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수청구권 행사 제한이 있습니다.

* 분묘기지권: 공부상 표시 없는 묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 철저한 확인이 필요합니다.

* 맹지: 본건은 인접 도로가 없어 맹지에 해당합니다. 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 도로 협의 또는 통행권 확보 방안 마련이 필수적입니다.

* 농취증 필요성: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 이에 따라 농지취득자격증명 발급이 필요할 수 있으며, 해당 관청을 통해 정확한 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전지구 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 적용되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍의 한적한 지역에 위치한 임야(현황 전) 지분 매각 건으로, 맹지이며 접근성이 떨어진다는 단점이 있습니다.

또한, 분묘기지권 성립 가능성, 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 농지취득자격증명 필요성 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 환경은 개발이 많이 이루어지지 않은 자연 친화적인 지역으로, 투자 목적보다는 특정 목적(예: 기존 분묘 이장, 농지 확보, 주변 토지와의 연계 개발 등)을 가진 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 모든 리스크 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 및 분석 후에 입찰을 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 제주도라는 희소성 있는 지역의 토지라는 점

* 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 경매의 기본 장점

* 다수의 규제 및 리스크 요소를 감안할 때, 경쟁이 치열하지 않을 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 0원입니다. 제시된 감정가는 23,070,000원이며, 토지 지분 면적은 약 116.33평입니다.

정확한 예상 입찰가는 현재의 부동산 시장 상황, 타 입찰 참여자들의 예상가, 물건의 정확한 현황 가치 등 다양한 변수를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 본건에 존재하는 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 미확인 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 반영하여, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

본건과 유사한 물건의 최근 낙찰가율, 현장 조사를 통한 실제 가치 평가 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.