나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50537 [1] 전라남도 해남군 화산면 평호리 산93-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

1. 일괄매각. 목록2. 지상의 제시외 건물(2-1,2-2) 매각 포함
2. 목록1. 현황 일부 도로임. 목록1,2. 지적도상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장도로가 개설되어 있음
3. 목록1,2. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인을 요함
4. 목록3. 공부상 주 용도가 단독주택이나, 현황 숙박시설(펜션)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 해남지원 2025타경50537 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화산면 평호리 산93-11

용도: 단독주택

감정가: 384,836,240 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 8012.00㎡ (약 2423.63 평)

토지 지분: 8012㎡ (약 2423.63 평)

건물 면적: 223.92㎡ (약 67.74 평)

건물 지분: 223.92㎡ (약 67.74 평)

건물 제시외 면적: 14.00㎡ (약 4.23 평) (매각 포함)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 기OOOOO (기술보증기금)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.4. 주의사항

* 일괄매각이며, 지상 제시외 건물(2-1, 2-2)도 매각에 포함됩니다.

* 현황 일부 도로로 이용 중이며, 지적도상 맹지이나 북동측으로 약 4미터 폭의 비포장도로가 개설되어 있습니다.

* 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도 확인이 필요합니다.

* 공부상 주 용도는 단독주택이나, 현황은 숙박시설(펜션)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 물건은 전라남도 해남군 화산면 평호리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 물건 자체는 일부 도로로 이용되고 있으며 지적도상 맹지이나 실제 북동측으로 비포장도로에 접해있습니다. 인근에 관광 자원이 풍부한 해남군의 특성상, 자연환경과 조화를 이루는 입지입니다.

2.2. 교통상황

지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장도로가 개설되어 차량 진출입이 가능합니다. 다만, 상세한 대중교통 접근성이나 도로망 현황은 별도의 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 등기부 요약 상, 말소기준권리(을15: 2023-06-01 근저당)보다 선순위인 소유권이전(갑1, 갑2, 갑9) 및 압류(갑11, 갑12) 등은 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, "대항력 있는 임차인"이 존재하여, 해당 임차인의 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이백연

* 전입일자: 2022-01-18

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 인수되는 권리. 금액이 명시되지 않았으나(0원), 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 장준범

* 전입일자: 2018-08-30

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 인수되는 권리. 금액이 명시되지 않았으나(0원), 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 채권자인 기술보증기금의 신청으로 진행되는 강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2023년 6월 1일 접수된 목포대성신용협동조합의 근저당입니다. 이보다 앞선 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 그러나 2018년 8월 30일과 2022년 1월 18일에 전입한 두 명의 임차인이 대항력이 있어, 이들의 권리는 매수인이 인수하게 됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 0원이라도 대항력이 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인 및 관리가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 해남군 화산면 평호리는 농경지 및 임야가 많은 지역으로, 해남군의 관광 자원과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역은 관광객 유치를 위한 펜션이나 숙박시설 운영이 가능한 곳으로 보입니다.

4.2. 현황 이용 상태

제공된 정보에 따르면, 공부상 주 용도는 단독주택이나 실제로는 숙박시설(펜션)으로 이용 중입니다. 이는 지역의 관광 특성을 반영하는 것으로 보이며, 향후 수익형 부동산으로서의 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

해남군은 땅끝마을, 해남공룡박물관, 우수영 국민관광지 등 다양한 관광 명소를 보유하고 있으며, 본 물건지 또한 이러한 관광 인프라와 어느 정도 연관성을 가질 수 있습니다. 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 해남군 소재지와의 접근성을 고려해 판단해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도 임차인의 거주 권리 및 법적 권리 관계는 매수인이 부담해야 합니다. 이들의 법적 지위 및 계약 관계에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 현황과 공부상 불일치

본 물건은 공부상 주 용도가 단독주택이나 현황은 숙박시설(펜션)로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 대장 관련 문제나 용도 변경 등에 따른 행정적 제약을 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지 경계 및 도로 현황

토지 경계가 불명확하여 경계 측량이 필요하며, 지적도상 맹지라는 점은 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 비록 비포장도로에 접해 있으나, 도로의 법적 지위 및 이용 관계 확인이 중요합니다.

6.4. 환경적 요인

지역 내에서 저수지 준설 사업 관련 민원이 발생했던 사례가 있어, 주변 환경 변화나 개발 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 지역 개발 계획 등을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 바탕으로 단독주택 또는 숙박시설(펜션)로 활용 가능하며, 해남군의 관광 자원과 연계될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황의 불일치, 불명확한 토지 경계 등은 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 경매 절차상 소멸되지 않는 권리 관계를 철저히 분석하고, 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 8012㎡(약 2423평)의 넓은 토지를 활용하여 다양한 개발 및 활용이 가능합니다.

* 현황 펜션 이용: 숙박시설(펜션)로 이용 중이라는 점은 이를 활용한 수익형 부동산 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 관광지 인접: 해남군의 다양한 관광 명소와 연계하여 관광객을 대상으로 한 사업 모델 구축 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 384,836,240원입니다. 현재 시점에서의 정확한 주변 부동산 시세 및 거래 동향에 대한 구체적인 데이터는 제공된 정보 내에서 분석하기 어렵습니다. 다만, 최근 유사 지역의 단독주택이나 펜션 관련 매물 정보에 따르면, 해남군 화산면 지역의 농가주택 매매가 9300만원, 해남군 내 단독주택 매매가 1억 4천만원 등이 있는 반면, 펜션 및 대규모 토지 매물의 경우 가격대가 높게 형성될 수 있습니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 공부상 용도와 현황이 다르며, 토지 경계 불명확 등의 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 380,000,000원

이 예상 입찰가는 현재 가용 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 상세한 시세 분석과 권리 관계 확인, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임차인과의 협상 및 명도 비용, 경계 측량 비용 등 추가 소요될 수 있는 비용을 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.