나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51257 [1] 전라남도 무안군 청계면 복길리 168 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 청계면 복길리 복길항 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 임야 등으로 이루어짐.

교통상황

근거리에 복길항 및 버스승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

장방형 완경사지, 묵전

인접 도로상태

맹지

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 준보전산지

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

묵전

물건 비고

현황 임야화된 묵전
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)
원상회복명령 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51257 (1)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 복길리 168

용도: 전 (밭)

감정가: 27,840,000원

토지면적: 1392.00㎡ (약 421평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 무안군 청계면 복길리 복길항 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 전(밭), 임야 등으로 이루어진 농림지역입니다. 본건은 현황 임야화된 묵전 상태로, 주변 경관은 자연적인 지형을 유지하고 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 복길항 및 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 도보로 접근 가능한 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 맹지로서, 직접적인 도로 접근이 어려운 상황입니다. 인접 토지를 통해야만 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 보전관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전 (갑1): 2000-01-19, 권리자: 양수임

* 소유권 이전 (갑2): 2021-01-22, 권리자: 김경민 (매매, 금20,000,000원)

* 근저당권 (을1): 2021-01-22, 권리자: 김선양, 채권액: 금65,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (갑3): 2021-03-18, 권리자: 근로복지공단, 채권액: 금11,468,360원 (말소)

* 압류 (갑4): 2021-07-15, 권리자: 서울특별시마포구 (말소)

* 1번근저당권부채권압류 (을1-1): 2024-11-27, 권리자: 주식회사디오건설 (말소)

* 임의경매 (갑5): 2025-07-16, 권리자: 김선양(근저당권자), 채권액: 190,000,000원 (말소)

등기부상 채권 총액은 76,468,360원입니다. 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농림지역 내의 전(밭)으로, 주변은 농경지와 임야 위주로 구성되어 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 가장 가까운 복길항 및 버스 승강장이 있으나, 생활 편의시설이나 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

주변에 복길항이 위치해 있으며, 지역 커뮤니티 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 농림지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 임야화된 묵전

공부상 지목은 전(밭)이나, 현황은 임야화된 묵전 상태입니다. 이는 원상 복구 명령이나 추가적인 행정 제재의 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있습니다.

6.3. 맹지

본건은 인접 도로와 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 토지 이용에 제약이 따릅니다.

6.4. 공항 관련 제한구역

* 장애물제한표면구역, 진입표면구역: 무안공항의 영향권으로, 항공기 안전 운항을 위한 높이 및 설치물 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 지자체 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

6.5. 원상회복 명령 가능성

현황이 공부와 상이(임야화된 묵전)하여, 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 청계면 복길리에 위치한 토지로, 농림지역 내 맹지이며 현황 임야화된 묵전 상태입니다. 감정가는 27,840,000원이며, 토지 면적은 1392.00㎡ (약 421평)입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다.

그러나 맹지, 현황 임야화된 묵전 상태, 그리고 무안공항 관련 장애물 제한표면구역 및 진입표면구역에 속한다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 원상회복 명령 가능성 또한 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 이용 가능성

현재는 묵전 상태이나, 농업적 이용 또는 임야로서의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지라는 점과 공항 관련 제한 구역 편입 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

8.2. 지역 개발 가능성

무안군은 갯벌 세계유산 등재 추진, 마한 유적 발굴 등 생태 및 문화 관광 자원을 활용한 도시 브랜드 강화 전략을 추진하고 있습니다. 이러한 지역 개발 계획이 향후 토지 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. 경매 감정가 대비 저평가 가능성

감정가가 2,784만원으로, 토지 면적 대비 비교적 낮게 책정된 것으로 보입니다. 잠재적 리스크를 감안하더라도, 장기적인 관점에서 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 27,840,000원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크(맹지, 원상회복 가능성, 공항 관련 제한 구역)를 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

특히 농지취득자격증명 필요 및 미제출 시 매수보증금 미반환 위험, 그리고 원상회복에 따른 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 경우, 감정가의 60~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정되어야 합니다. 따라서 입찰 예정가는 16,704,000원 ~ 22,272,000원 범위 내에서 신중하게 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.