나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51743 [1] 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 ""여수엑스포역"" 서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 아파트 등으로 구성된 신흥 개발지대로서, 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층건 내 제2층 제202호 사무실로서,
외벽 : 글래스월 및 스타코 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 알미늄샷시 등입니다.

이용상태

본건 집합건물 내 인접 호실(제203호)과 연계하여 모델하우스 분양사무소로 이용되었으나, 현황 폐쇄된 상태입니다.

설비내역

본건 소재 집합건물 내에 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체적으로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 아스팔트 포장된 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06).

공부와의 차이

본건은 연접 구분건물 제2층 제203호와 각각 출입문을 달리하고 있으나, 경계벽은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51743 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구

감정가: 368,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 2042-2, 2층202호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 비율

토지면적: 119.54㎡ (약 36.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 189.00㎡ (약 57.17평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층건 내 제2층 제202호 사무실

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

연접 구분건물 제2층 제203호와 각각 출입문을 달리하고 있으나, 경계벽은 없음.

현황 폐쇄된 상태이며, 인접 호실(제203호)과 연계하여 모델하우스 분양사무소로 이용되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 "여수엑스포역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트 등이 구성된 신흥 개발지대로서 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

인근 "여수엑스포역"은 전라선 KTX의 종착역으로, 교통의 요지 역할을 하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (채권자: 구봉새마을금고, 채권최고액: 284,400,000원, 접수일자: 2018-10-18)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소예정 권리

말소기준권리인 을3 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 을3 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(을5 하나은행 근저당, 갑3 여수시 압류, 갑4 서광주세무서장 압류, 갑5 서구(광주광역시) 압류, 갑7 구봉새마을금고 임의경매, 갑8 여수시 압류)는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,860,400,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 내용은 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

본 물건에 대한 임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 보증금 총액이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 존재하거나 임대차 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 여수시 덕충동은 여수엑스포역을 중심으로 한 신흥 개발지대에 속하며, 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근 여수엑스포역 복합환승센터 개발 및 역 리모델링 등이 추진되고 있어 향후 지역 발전 가능성이 기대됩니다.

4.2. 상가 용도

제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 인접 호실과 연계하여 모델하우스 분양사무소로 사용된 이력이 있습니다. 현재는 폐쇄된 상태로, 상권 활성화 정도 및 공실률 등은 추가적인 현장 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 여수엑스포역을 통해 KTX 이용이 가능합니다.

여수시의 주요 관광지인 여수엑스포 해양공원, 오동도, 여수밤바다 등이 인근에 있어 관광객 유치 가능성이 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 비교적 양호한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

본 건 위치 인근에서 특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공시 및 현황 차이

연접 구분건물 제2층 제203호와 경계벽이 없어 통합 이용 가능성이 있으나, 출입문은 별도로 되어 있습니다. 이는 향후 이용 및 관리에 있어 고려될 수 있는 사항입니다.

6.2. 임대차 미상

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 존재 여부 및 법적 권리 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 미확인된 임차인이 명도 대상이 될 경우 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

현재 물건이 폐쇄된 상태로 방치되어 있어, 공실 위험이 있습니다. 상권 활성화 정도 및 임대 수요에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수엑스포역 인근 신흥 개발지대에 위치한 근린상가 건물로, 교통 접근성이 양호하며 주변 환경이 지속적으로 개선될 가능성이 있는 지역입니다.

모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 현재 폐쇄된 상태이며 임대차 관계가 미상인 점은 명확한 확인과 주의가 요구됩니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 정확한 현황을 파악한다면, 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 여수엑스포역 인근 역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 정비된 신흥 개발지대 내 위치하여 주거 및 상업 환경 양호.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗함.

* 인근 관광자원과의 연계성 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가, 권리 관계, 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

본 건의 경우, 임대차 관계 미상 및 현재 폐쇄 상태임을 감안하여, 보증금 인수 부담은 없으므로 감정가(368,000,000원)를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가 및 시장 동향 분석을 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 주변 상가 시세 조사 및 향후 임대 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.