나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51715 [1] 전라남도 여수시 상암동 1760 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 상암동 소재 '상암초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주로
단독주택이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 본건 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 평지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 1.5미터 내외의 포장로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건에 일반건축물대장상 타인 소유의 제시외건물 2동(주택 1동, 창고 1동)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매각에서 제외되는 제시외 건물 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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*사건번호: 순천지원 2025타경51715 (1)

*경매구분: 부동산강제경매

*채권자: 수산업협동조합중앙회

1.2. 물건 현황

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*소재지: 전라남도 여수시 상암동 1760

*용도: 대지

*매각대상: 토지매각

*감정가: 103,488,000 원

*토지면적: 422.40㎡ (약 127.78평)

*건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

*특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음, 매각 제외 제시외 건물 존재

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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*위치: 전라남도 여수시 상암동 소재 '상암초등학교' 북서측 인근

*지역 특성: 주위는 주로 단독주택이 소재하는 주택지대임

2.2. 교통 및 접근성

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*차량 접근: 양호

*대중교통: 인근 버스정류장 위치

*간선도로: 인근 간선도로 위치

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

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*형태: 유사 사다리형의 평지

*이용 상태: 주거용 건부지로 이용 중

*인접 도로: 남동측 노폭 1.5미터 내외 포장로 접함

*토지이용계획: 제1종일반주거지역

*제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(상암초등학교)

2.4. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

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*교육시설: 상암초등학교, 상암중학교, 여수해양대학교 인근 위치

*주거환경: 조용한 단독주택 밀집 지역

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

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*등기부채권 총액: 1,481,812,064원 (확인됨)

*말소기준권리: 2016년 8월 3일 접수된 수산업협동조합중앙회의 가압류 (갑3)

*말소 예정 권리:

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*갑3: 수산업협동조합중앙회 가압류 (말소기준권리)

*갑4: 수협노량진수산주식회사 가압류

*갑7: 수산업협동조합중앙회 강제경매 (본 경매의 개시 결정, 채권액 2,695,488,843원)

*갑8: 국민건강보험공단 압류

*미말소 권리: 없음 (전체 권리는 말소될 것으로 예상됨)

3.2. 인수되는 권리

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*인수 보증금 합계: 0원

*매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

*임차인 현황: 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.3. 법정지상권 검토

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*물건명세서상: 매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음.

*등기부상: 지상권 설정 등기 없음.

*종합: 매각 제외 건물(주택 1동, 창고 1동)로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 주의가 필요함.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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*본 물건은 단독주택 위주의 주택지대로, 상업 활동보다는 주거 기능에 집중된 지역임.

*인근에 학교가 위치하여 교육 환경은 양호하나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

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5.1. 교육 및 편의시설

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*교육: 상암초등학교, 상암중학교, 여수해양대학교 등 다수의 교육시설 인접

*교통: 버스정류장 및 간선도로 인접으로 시내 이동 용이

*기타: 주택가 내 위치하여 조용한 주거 환경 기대

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법정지상권 위험

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*가장 큰 리스크 요인임. 매각에서 제외되는 제시외 건물(주택 1동, 창고 1동) 소유자가 법정지상권을 주장할 경우, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있음.

*명확한 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 추가 조사가 필요함.

6.2. 제시외 건물

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3.

*등기부상 건물 면적이 0임에도 불구하고, 일반건축물대장상 타인 소유의 주택 1동, 창고 1동이 존재함.

*이 건물들이 토지 이용에 어떤 영향을 미치는지, 또한 법정지상권과 연계하여 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

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*본 물건은 전라남도 여수시 상암동에 위치한 대지로서, 주거지대에 속해 있으며 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편임.

*모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 가장 큰 위험 요소임.

*입찰 시 법정지상권 문제 해결 방안을 구체적으로 검토해야 함.

8. 투자 포인트

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3.

*조용한 주거 지역 내 토지 확보 기회.

*인근 학교 등 교육 시설 접근성 용이.

*말소되는 권리 다수 존재로 비교적 권리관계가 명확해 보임 (단, 법정지상권 제외).

9. 예상 입찰가

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*본 건은 토지 매각으로 진행되며, 감정가는 103,488,000원임.

*인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 보증금 부담은 없음.

*단, 법정지상권이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 실제 입찰가는 법정지상권 성립 여부에 따른 토지 사용 가치를 반영하여 신중하게 결정해야 함.

*법정지상권이 성립된다고 가정할 경우, 토지 가치 하락이 불가피하므로, 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있음.

*법정지상권의 위험성을 충분히 감안하여, 감정가의 50~70% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.