나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33283 [1] 광주광역시 북구 오치동 866-2 공간 제3층 제307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 오치동 소재""오치초등학교""동측 인근에 위치한""공간아파트 제3층 제307호, 제20층 제2007호""로 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 중 제3층 제307호, 제20층 제2007호로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33283 (1)

소재지: 광주광역시 북구 오치동 866-2 공간 제3층 제307호

용도: 아파트

감정가: 95,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

토지 지분: 20.077㎡ (약 6.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.83㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.83㎡ (약 18.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 집합건물 정보

아파트명: 오치공간아파트

건축물대장상 주소: 광주광역시 북구 오치동 866-2번지

도로명 주소: 광주광역시 북구 천지인로 59-1

건축년도: 1994년 02월 28일 (사용승인일)

동수: 1동

총 세대수: 280세대

총 층수: 20층

해당 물건 층수: 3층 (제307호), 20층 (제2007호)

전용 면적: 59.83㎡ (약 18.09평)

주차대수: 총 76대 (지상 2대, 지하 4대) ※ 아파트 정보 상 총 주차대수 76대, 공시된 정보와 차이 있을 수 있음.

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 오치동 소재 "오치초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 상가 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 아파트 단지 내로 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

본건 아파트 단지는 오치초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변으로 마트, 병원 등의 편의시설이 분포하고 있습니다. 현재까지 검색된 정보상으로 심각한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 광주시는 생활 쓰레기 소각장 건립을 추진 중이며, 북구 장등동이 최종 후보지 중 하나로 거론되었으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 허민자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-17

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리:

* 근저당권: 신한은행, 2015-10-27, 80,400,000원 (말소 예정)

* 가압류: 서울보증보험, 2022-08-31, 100,000,000원 (말소 예정)

* 강제경매: 서울보증보험주식회사, 2025-07-11, 114,605,930원 (본 경매 사건)

매각으로 인해 위 권리들은 말소될 예정입니다. 특이하게도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 있으나, 지상권 설정 사실은 등기부 요약에서 확인되지 않아 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김희정 (1994-03-17), 정일호 (2001-06-12), 최시영 (2007-05-18)

* 근저당권: 신한은행 (2015-10-27, 80,400,000원, 말소)

* 가압류: 서울보증보험 (2022-08-31, 100,000,000원, 말소)

* 강제경매: 서울보증보험주식회사 (2025-07-11, 114,605,930원, 말소)

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 180,400,000원입니다.

4. 상권분석

오치동 일대는 주거단지와 함께 상가, 학교 등 편의시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다. 본건 아파트 인근에도 상가들이 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 지역 주민을 위한 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 이용 및 설비 현황

본건은 현재 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 편의시설 및 주차

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다. 주차는 총 76대가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 명도 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성은 낮으나, 정확한 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리 내역이 확인되지 않습니다. 권리 분석 시 중요하게 고려될 수 있으므로, 현장 조사 시 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 오치동에 위치한 아파트로, 오치초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 전용면적 59.83㎡(약 18.09평)의 아파트로, 3층과 20층 두 개 호실이 일괄 매각 대상입니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활이 편리하며, 교통 상황도 무난한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 명확해 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래가를 살펴보면 8,400만원에서 12,400만원 사이에서 거래가 이루어지고 있어, 감정가 9,500만원은 시세 범위 내에 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교육 환경: 오치초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상가 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 명확해 보이는 권리 관계: 대부분의 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 명도 및 등기 관련 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 두 개 층 매각: 3층과 20층 두 개 호실을 동시에 취득할 수 있다는 점이 장점일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적의 아파트가 2026년 2월 8,400만원 ~ 12,400만원, 2026년 4월 9,500만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 9,500만원으로, 최근 거래가 중 9층 물건과 동일한 가격입니다. 20층은 높은 층으로 선호도가 높을 수 있으나, 3층은 상대적으로 선호도가 낮을 수 있습니다. 두 개 층이 일괄 매각되는 점과 권리 관계의 명확성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준인 9,500만원에서 시세 평균값인 약 10,100만원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 이에 따라 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 인수될 권리가 없어 법적으로는 감정가 이하도 가능하나, 경쟁 상황 및 향후 시세 변동 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.