나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33107 [1] 광주광역시 북구 임동 92-56 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 광주광역시 북구 임동 소재 ""서림초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 정비된 주택지대로 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 세장형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(접합), 상대보호구역, 전통상업보존구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가) 철근콘크리트조 슬래브 및 판넬지붕 6층건으로,
외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

본건 기호2(가) 관리상태는 보통수준임.
1층 : 주차장 및 공실,
2층 : 주택,
3층 : 주택,
4층~6층 : 근린생활시설(현장조사일 현재 공실임),
지하1층 : 보일러실 및 근린생활시설(현장조사일 현재 공실임)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1) 지상에 유첨 사진과 같이 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

- 일반건축물대장상 2층 및 3층은 '휴게음식점 및 여관' 이라고 등재되어 있으나,
현황은 '주택' 임.
- 일반건축물대장상 4층~6층은 '여관 및 사무소' 이나, 현황은 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록2(건물): 일반건축물대장상 2층 및 3층은 용도가 '휴게음식점 및 여관'이나 현황은 '주택'이고, 4층~6층은 용도가 '여관 및 사무소'이나 현황 '공사진행 중인 공실'임
- 현황조사서에 의하면 지하층, 1층(일부는 주차장으로 사용), 3층~6층 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33107 (1)

소재지: 광주광역시 북구 임동 92-56 (도로명 주소: 광주광역시 북구 금남로13번길 12)

용도: 근린시설 (건축물대장상 주요 용도: 숙박시설, 기타 용도: 근린생활시설, 숙박시설)

건축물 사용승인일: 1994년 12월 28일

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 면적

토지면적: 148.00㎡ (약 44.77평)

건물면적: 668.85㎡ (약 202.35평)

제시외 건물 면적: 10.90㎡ (약 3.30평)

1.3. 감정가

총 감정가: 613,153,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 북구 임동에 소재하며, 서림초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 정비된 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 소로2류(접합)에 해당합니다. 또한, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 비아신용협동조합의 근저당(을11)입니다. 해당 근저당 외 다수의 권리(근저당, 임의경매)가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부 채권 총액은 434,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 김준(준메디컬): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-27, 배당신고 2025-08-04, 대항력 없음. (김 )

* 유한회사둥근달: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-01-08, 대항력 없음.

* 주식회사엔에스디앤씨: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-11-05, 대항력 없음.

* 주식회사풍경디앤씨: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-28, 대항력 없음.

* 주식회사풍경홀딩스: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-05, 대항력 없음.

* 주식회사플랜이: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-16, 대항력 없음.

총 인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 건은 임의경매 절차에 따라 진행되므로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 임차인 중 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 광주광역시 북구 임동 지역으로, 서림초등학교 인근의 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 도심의 주요 상권인 금남로, 충장로 일대와는 다소 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 북구 지역은 전남대학교 후문 상권, 오룡동 상권 등이 발달해 있으며, 금남로/충장로 일대는 광주의 전통적인 도심 상권으로 유동인구가 많은 곳입니다. 본건이 위치한 임동 지역의 경우, 정확한 상권 분석을 위해서는 해당 지역의 자세한 상권 데이터와 유동인구, 소비 성향 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 발전 가능성

주변 재개발 가능성이나 광주 시내의 개발 계획에 따라 향후 상권 변화를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 인근에 초등학교(서림초등학교)가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 또한, 광주 시내 주요 시설(국립광주박물관, 문화예술회관 등)과의 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 대체로 조용하고 정비된 주거 단지의 형태를 띠고 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

현재 검색된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시에서 추진 중인 소각장(자원회수시설) 건립과 관련하여 북구 지역이 후보지로 거론된 사례가 있습니다. 이는 잠재적인 지역 주민 민원 발생 가능성을 시사하므로, 관련 정보를 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 불일치

일반건축물대장상 2층 및 3층의 용도는 '휴게음식점 및 여관'으로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 사용 중입니다. 또한, 4층~6층은 용도가 '여관 및 사무소'이나 현황은 '공사진행 중인 공실'입니다. 이러한 용도 및 현황 불일치는 추후 건물 사용, 명도, 또는 재건축/리모델링 시 문제 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 공실 및 관리 상태

현황조사서에 의하면 지하층, 1층(일부 주차장 사용), 3층~6층이 공실 상태입니다. 특히 4층~6층은 공사 진행 중인 공실로, 장기간 공실 상태가 지속될 경우 건물 노후화 및 관리 부실로 이어질 위험이 있습니다.

6.3. 제시외 건물 존재

본건 토지 지상에 제시외 건물이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 추후 건물 철거 또는 재건축 시 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 임동에 위치한 6층 규모의 근린시설(숙박시설)로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 서림초등학교 인근의 주거 및 근린 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인 보증금 또한 없는 것으로 파악되었습니다.

그러나, 건물 2~3층의 용도와 현황 불일치, 4~6층의 공사 진행 중인 공실 상태, 그리고 지하층 및 일부 층의 장기 공실은 본건의 활용 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 특히, 이러한 현황 불일치 및 공실 문제는 명도 과정에서의 어려움이나 건물 유지 관리 상태에 대한 우려를 높입니다.

8. 투자 포인트

* 서림초등학교 인근의 준주거지역 내 위치.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 규모 있는 부동산 확보 가능.

* 모든 권리 소멸 및 인수 보증금 없음으로 권리 관계가 비교적 명확함.

* ( 잠재적 ) 용도 변경 및 리모델링을 통한 건물 가치 상승 가능성. (단, 현황 불일치 문제 해소 및 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 613,153,000원입니다. 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 현황 불일치, 장기 공실, 공사 진행 중인 상태 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 향후 건물 가치 평가 시, 리모델링 비용, 공실로 인한 영업 손실 가능성, 용도 변경 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 % ~ % 범위 내에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.