나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4082 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1587-1 콜롬버스월드 2층224-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '한성2차 아파트' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호1-(가)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 ~ 지상7층 건물 중,
콜롬버스월드 제2층 제224-1호로서,
-외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 치장돌붙임마감 등
-내 벽 : 타일마감, 페인트마감 등
-창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 볼링장(현 ‘공실’)으로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급,배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전 등), 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측으로 왕복 4차로의, 서측, 남측, 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구(2016-09-30), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-27)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

본건 토지는 등기사항전부증명서상 토지면적(9,053.6㎡)과 건축물대장상 대지면적(9,014.91㎡)이 상이합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경4082 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1587-1 콜롬버스월드 2층224-1호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,460,000,000원

* 토지면적: 285.88㎡ (약 86.48평)

* 토지지분: 285.875㎡ (약 86.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 611.80㎡ (약 185.09평)

* 건물지분: 611.8㎡ (약 185.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '한성2차 아파트' 남측 인근에 위치합니다. 본 물건이 속한 지역은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite:original text].

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 동측으로는 왕복 4차로, 서측, 남측, 북측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다 [cite:original text].

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 하남지구는 광산구의 주요 상권 중 하나로, 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 생활밀착형 상권의 특징을 보입니다.

3. 권리분석

* 현황: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. 이는 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 말소기준권리인 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-03-03)보다 후순위 권리들은 말소될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. 다만, 지상권 등 등기부상 명시되지 않은 권리가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 건물 개요: 본건은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕의 지하2층 ~ 지상7층 건물 중 제2층 제224-1호 콜롬버스월드입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감 및 치장돌붙임, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다 [cite:original text].

* 상권 특성: 해당 지역은 주상복합 지역으로, 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있으며, 지역 주민을 기반으로 한 생활 상권이 발달해 있습니다. 콜롬버스월드는 복합 문화 공간으로서 지역 상권의 한 축을 담당하고 있으며, 과거부터 재래시장 상권과 함께 지역 상권을 형성해왔습니다. 최근에는 지역 상권 활성화를 위한 노력이 병행되고 있습니다.

* 주요 업종: 검색 결과에서는 해당 지역(하남지구, 우산동)에 음식·숙박업, 노래방, 학원 등 서비스업, 도·소매업이 주를 이룬다고 나타납니다. 본건은 볼링장으로 사용되었으나 현재는 공실 상태입니다 [cite:original text].

5. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 '한성2차 아파트' 인근에 위치하며, 주거지역과 상업지역이 혼합된 환경을 갖추고 있습니다 [cite:original text, 2].

* 편의시설: 해당 지역은 근린상가가 밀집해 있어 주민들의 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 콜롬버스월드 건물 내에는 사우나 등의 시설도 운영되고 있습니다.

* 교통망: 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 시내 이동이 편리합니다 [cite:original text].

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 부동산 현황 조사 보고서에 따르면, 약 68,370,000원 이상의 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 정산해야 할 부담이 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다 [cite:original text].

* 공부상 면적 차이: 등기사항전부증명서상 토지면적(9,053.6㎡)과 건축물대장상 대지면적(9,014.91㎡)이 상이하여, 향후 재산권 행사 시 관련 부처에 정확한 면적 확인이 필요할 수 있습니다 [cite:original text].

* 공실 상태: 본건은 볼링장으로 사용되었으나 현재 공실 상태입니다. 신규 임차인 확보 및 수익 창출을 위한 별도의 시간과 비용이 소요될 수 있습니다 [cite:original text].

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도로, 중로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다 [cite:original text]. 특히 비행안전제6구역 및 상대보호구역 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동의 주요 상업지역에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 인접하여 지역 주민을 기반으로 한 상권 형성에 유리한 입지조건을 가지고 있습니다. 경매 절차상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 그러나 상당한 금액의 미납 관리비와 공부상 토지 면적 차이, 현재 공실 상태인 점은 투자를 고려할 때 반드시 유의해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 비행안전구역 등 토지 이용에 대한 제한 사항도 추가 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 광산구의 주요 상권인 하남지구 내에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통해 권리 분석이 비교적 명확하며, 인수할 임차인 보증금이 없어 부담이 적습니다.

* 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중이며, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 본 물건과 유사한 조건의 실거래가, 주변 시세, 임대료 수준, 예상 수익률, 권리 분석 결과(미납 관리비, 제한사항 등)에 대한 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 제시된 감정가 2,460,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(미납 관리비, 공실, 토지 이용 제한 등)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 관계로, 해당 요소는 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.