나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33257 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 12층1215호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 나주시 빛가람동 한국전력공사 본사 남측 인근에 위치하며, 부근은 상업용, 오피스텔 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 12층

(사용승인일: 2014.11.12)

외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 자주식 및 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

서측으로 왕복 8차선 도로, 북측으로 왕복 4차선 도로, 동측으로 소로한면에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

14.4평형 오피스텔

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33257 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 12층1215호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 70,000,000원

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

건물면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, 한국전력공사 본사 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위환경: 해당 물건 부근은 오피스텔 및 상업용 건물들이 밀집한 지역입니다.

교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 물건지 서측으로는 왕복 8차선 도로, 북측으로는 왕복 4차선 도로, 동측으로는 소로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다. 이 권리를 기준으로 이전의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 2024년 4월 22일 접수된 엄권오(주택임차권)가 인수되는 권리입니다.

* 임차인: 엄

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 3월 27일

* 확정일자: 2023년 3월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 보증금 70,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하며, 해당 주택임차권 등기는 말소되지 않을 수 있습니다.

기타 사항: 소유권이전 등기(2014.12.03, 2022.08.01) 및 강제경매개시결정 등기 외 다른 권리들은 말소될 것으로 보입니다.

임차인 엄 관련 주의: 임차인의 보증금 70,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 문구는 본 임차인에게 직접 해당되지 않으나, '인수'로 명시된 보증금 전액 인수 가능성에 대한 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 빛가람동 일반상업지역 내에 위치하며, 한국전력공사 본사와 같은 주요 기관과 인접해 있어 업무시설로서의 안정적인 배후수요가 기대됩니다.

주변 지역은 오피스텔 및 다양한 상업시설이 밀집하여 상권이 활성화되어 있는 곳입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 12층 규모의 집합건물입니다. (사용승인일: 2014.11.12)

이용 상태: 오피스텔로 이용 중이며, 업무용으로 적합한 구조입니다.

설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖춰져 있으며, 승강기 및 자주식, 기계식 주차장이 마련되어 있습니다.

면적: 전용면적 28.89㎡ (약 8.74평)으로 효율적인 공간 활용이 가능한 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 엄 의 보증금 70,000,000원 인수 가능성입니다.

만약 해당 임차인이 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 미회수된 잔액을 부담해야 하므로 실제 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

이로 인해 예상치 못한 추가 비용 발생으로 인해 시세 대비 높은 취득 원가를 기록할 위험이 있습니다.

권리 분석상 명확히 확인되지 않은 숨겨진 권리가 존재할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 한국전력공사 본사와 인접한 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다.

건물 자체는 2014년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 필수적인 설비들을 갖추고 있습니다.

다만, 가장 큰 관건은 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원 인수 가능성입니다. 이 부분에 대한 철저한 검토 없이는 투자가 어렵습니다.

권리 분석상 다른 복잡한 문제는 없어 보이나, 현장 방문 및 임차인과의 소통을 통한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 기관인 한국전력공사 인근의 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

빛가람동 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

경매를 통한 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있으나, 이는 인수될 보증금 리스크를 충분히 감안한 신중한 입찰 가격 책정에 달려있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 권리 분석 내용 숙지, 임차인과의 협상 전략 수립, 그리고 시장 가격 대비 잠재적 인수 비용을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2024년 12월, 34.01㎡ (약 10.29평) 물건이 7,400만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 719만원)

* 2024년 10월, 28.895㎡ (약 8.74평) 물건이 6,600만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 755만원)

* 2024년 10월, 24.105㎡ (약 7.29평) 물건이 4,600만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 631만원)

본 건물의 전용면적은 28.89㎡ (약 8.74평)으로, 가장 유사한 면적의 물건이 6,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정평가액은 7,000만원입니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가 및 최근 실거래가와 맞먹거나 그 이상의 금액이므로, 인수 시 매수인의 총 투자 비용이 상당 부분 증가하게 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 단위 면적당 시장 가치(약 660만원 ~ 755만원/평)를 기준으로 하되, 인수되는 보증금 70,000,000원에 대한 위험 프리미엄을 반드시 고려하여 산정해야 합니다. 보수적인 투자 관점에서, 예상되는 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하여 잠재적 손실 위험을 최소화하는 전략이 필요합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 55,000,000원

상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 모두 부담해야 하는 최악의 시나리오를 상정하여 산정되었습니다. 만약 경매 배당을 통해 임차인이 보증금 전액을 회수할 수 있다면, 본 입찰가는 과도하게 낮을 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 전, 법원 배당표 확정 현황 및 임차인과의 협상 가능성을 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.