나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30337 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 43-29 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30337 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 43-29 임야 경매

• 사건번호: 2025타경30337
• 주소: 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 43-29
• 용도: 임야

정읍지원 경매1계 2025타경30337 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 43-29 | 감정가: 865,532,000원 | 최저가: 605,872,400원 | 용도: 임야

1. 정읍지원 2025타경30337 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30337 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 43-29

용도: 임야

감정가: 865,532,000원

토지면적: 2866.00㎡ (약 867.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOO

특이사항: 분묘기지권

1.2. 물건 상세 정보

감정평가서 요약:

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 본 건은 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 소재 ‘반월마을’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 인근으로 숙박시설 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

- 교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 부정형 완경사의 토지로서, 기준시점일 현재 "자연림" 및 일부 "묘지"입니다.

- 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로(사도법상 사도)와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

- 제시목록 외의 물건: 본 건 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재합니다.

- 공부와의 차이: 본 건의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 일부 "묘지"로 이용 중입니다.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 전북 부안군 변산면 격포리, 일명 '격포해수욕장' 또는 '채석강' 인근에 위치하여 빼어난 해안 경관을 자랑하는 지역입니다. 주변은 해안가 특성상 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 관광객 방문이 잦은 지역입니다. 차량 접근성은 양호하며 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 북측으로 약 8미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 이동에 불편함은 없습니다. 그러나 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 장OOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 감정가는 865,532,000원입니다. 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 이에 따른 '분묘기지권'이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인 소유 토지에 설치된 분묘에 대해 일정 기간 또는 분묘 존속 동안 토지 사용권을 인정하는 관습법상의 권리입니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 제약 요인이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

격포리 일대는 채석강, 격포해수욕장 등 유명 관광지가 인접하여 연중 관광객의 발길이 이어지는 지역입니다. 이에 따라 주변 상권은 주로 숙박시설, 음식점, 편의시설 등으로 형성되어 있습니다. 특히 여름철 해수욕 시즌에는 관광객 수요가 증가하며, 비수기에도 채석강 등 주요 관광 명소 방문객들로 인해 일정 수준의 상업 활동이 유지될 것으로 보입니다. 관광객을 대상으로 한 상업 시설 운영에 적합한 입지이나, 계절적 요인에 따른 변동성을 고려해야 합니다.

1.6. 생활정보

물건의 직접적인 주변으로는 임야 및 묘지가 이용되고 있어 주거 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 그러나 '반월마을' 동측 인근이며, 격포해수욕장과 채석강 등 주요 관광지가 가까워 기본적인 편의시설(음식점, 숙박시설 등)은 인접해 있습니다. 더 넓은 범위의 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 부안군 소재지로 이동해야 할 수 있습니다. 해안가 지역의 특성상 신선한 해산물을 접하기 용이한 환경입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권의 존재입니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 사용에 제약을 줄 수 있으며, 이장 등에 따른 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 공부상 지목이 '임야'이나 현황 일부가 '묘지'로 이용 중이라는 점은 토지 개발 시 복잡한 절차와 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다. 토지이용계획상 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 대한 제한이 존재합니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과상 직접적으로 확인되지 않았으나, 분묘의 존재 자체가 민감한 문제로 인식될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 천혜의 자연경관을 자랑하는 변산반도 격포리 인근에 위치한 임야입니다. 해안가 관광지와 인접하여 관광객 수요를 기반으로 한 잠재적 활용 가능성이 있습니다. 그러나 분묘기지권, 현황 묘지 이용, 개발 제한 구역 지정 등 여러 제약 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 토지 자체의 가치보다는 이러한 제약 요소를 어떻게 해결하고 활용하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우될 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 관광지 인접성 : 채석강, 격포해수욕장 등 유명 관광지와 근접하여 관광 관련 시설(숙박, 체험 등)로의 개발 잠재력을 가집니다.

2. 자연경관 : 수려한 해안 경관을 배경으로 하는 투자로서, 주말 별장 또는 힐링 공간 조성 등의 아이디어를 고려해볼 수 있습니다.

3. 개발 가능성 (제한적) : 생산관리지역, 준보전산지 등의 규제를 완화하거나, 해당 규제 내에서의 창의적인 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

4. 신중한 접근 : 분묘기지권 등 법적, 현황적 리스크를 철저히 분석하고, 이를 해결할 방안을 마련하는 것이 투자의 핵심입니다. 토지 이용 계획 및 분묘 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

정읍지원 경매1계