나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30334 [1] 전북특별자치도 고창군 신림면 덕화리 351-2 전 경매

전북특별자치도 고창군 신림면 덕화리 351-2 (전) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경30334(정읍지원 경매1계). 감정가 9,104,000원, 최저가 2,186,000원. 매각기일은 2026-07-20입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 30334 [1]
소재지	전북특별자치도 고창군 신림면 덕화리 351-2
용도	전
매각기일	2026.07.20
관할법원	정읍지원 경매1계 (063-570-1112)
이용제한	가축사육제한구역, 보전관리지역

면적

토지면적	569㎡ (172.12평)

금액

감정가	9,104,000원
최저가	2,186,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	218,600원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.02.02	9,104,000원	유찰
2차	2026.03.16	6,372,800원	유찰
3차	2026.04.27	4,461,000원	유찰
4차	2026.06.08	3,122,700원	유찰
5차	2026.07.20	2,186,000원	매각

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 고창군 신림면 덕화리 소재 ""신림덕화공설묘지"" 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 본건은 사다리형의 완경사지로서, 조사일 현재 전(휴경지) 및 분묘지로 이용중임.
인접 도로상태: 본건은 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함.
토지이용계획 및 제한상태: 본건은 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
제시목록 외의 물건: 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외 분묘가 소재함.
공부와의 차이: 본건은 의뢰목록상 지목은 '전'이나, 현황은 전 및 분묘지로 이용중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	3건	57%	29,563,000원
최근 6개월	8건	52%	44,279,000원
최근 12개월	21건	70%	70,508,545원

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수),원상회복명령 가능성 있음(신림면 사실조회회신)
2. 공부상 전이나 현황 전(휴경지) 및 분묘지로 이용중이며, 본건은 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함
3. 지상에 분묘가 소재함(제시외 분묘로 인하여 소유권 제한 가격은 6,828,000원임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 정읍지원 2025타경30334 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현OOOOOOOOO

* 감정가: 9,104,000원

1.2. 토지정보

* 소재지: 전북특별자치도 고창군 신림면 덕화리 351-2

* 용도: 전

* 토지면적: 569.00㎡ (약 172.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 569㎡

1.3. 건물정보

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

* 매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 전북특별자치도 고창군 신림면 덕화리 소재 "신림덕화공설묘지" 동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됨.

2.3. 인접도로

* 본건은 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

2.4. 주변시설

* 주변 지역은 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며, 고창군은 세계적으로도 고인돌 유적이 밀집된 지역으로 유명하며, 죽림리 지석묘군, 봉덕리 고분군 등 다수의 역사 유적이 산재해 있음.

* 신림면에는 종돈개량사업소 등이 위치하고 있어 악취 민원이 제기된 사례가 있었으나, 현재는 저감 시설 설치 등 개선 조치가 이루어지고 있음.

* 고창군 내에는 체류형 농업창업지원센터와 같은 농업 관련 시설 및 다양한 관광지가 분포하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 현대캐피탈주식회사의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2025-07-15).

* 소유권이전 (2009-11-17), 소유권이전 (상속, 2025-06-30) 이력이 있음.

* 채권 총액: 0원 (등기부요약 기준).

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.3. 말소되는 권리

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 특이 권리사항

* 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있음.

* 분묘로 인한 소유권 제한 가격은 6,828,000원으로 평가됨.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 본건 소재지는 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역임.

* 고창군은 고인돌 유적 등 역사 문화 자원이 풍부하며, 농업이 발달한 지역임.

4.2. 상업시설 현황

* 주변에 대규모 상업 시설보다는 농업 및 관련 시설, 역사 유적지가 분포하고 있음.

* 신림면 지역의 상권 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역의 특성을 따를 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 대규모 편의시설이 부족할 수 있으며, 숙소 이용 후기 등에서 주변에 편의점이나 마트가 거의 없어 미리 준비해야 한다는 언급이 있음.

* 고창군 내에는 다양한 관광 명소와 농업 관련 시설들이 존재함.

5.2. 주거환경

* 농경지와 임야가 어우러진 조용하고 한적한 농촌 환경임.

* 인근에 "신림덕화공설묘지"가 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지(전)이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 있을 수 있음. 도내 일부 시·군에서 농지취득자격증명이 무분별하게 발급되었다는 지적이 있었으므로, 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 함.

* 맹지: 본건은 맹지로, 인접 토지를 통하여 접근 가능함. 통행로 확보 및 사용에 대한 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 현황 상 문제

* 분묘 소재: 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권 등 소유권에 제한이 있을 수 있으며, 이로 인한 감정가 하락 요인이 존재함.

* 이용 현황: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 전(휴경지) 및 분묘지로 이용 중임.

6.3. 행정 처분 가능성

* 원상회복명령 가능성: 신림면 사실조회 회신 결과, 원상회복명령 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 전북 고창군 신림면 소재 농지(전)로, 감정가는 9,104,000원입니다. 토지 면적은 569㎡(약 172.12평)이며, 건물은 없는 나대지 상태입니다. 본건의 가장 큰 특징은 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있고, 맹지이며, 농지취득자격증명이 필수적이라는 점입니다. 또한, 공부상 전이나 현황상 분묘지로 이용 중이며, 원상회복명령 가능성도 존재합니다. 이러한 특수 물건으로 인해 일반적인 토지 매각 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 분묘를 이장하거나 분묘기지권에 대한 법적 정리가 완료될 경우, 농지로서의 활용 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* rural한 자연환경: 고창군은 역사 유적과 아름다운 자연 경관을 자랑하는 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 현재 감정가는 9,104,000원으로, 비교적 낮은 금액으로 토지 소유권을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 권리 분석, 현황 조사, 법률적 제약 사항 등 다각적인 검토가 필요한 특수 물건입니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 이장 및 처리 비용, 맹지 문제 해결 방안, 원상회복 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원인 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 9,104,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 여러 변수들을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 부동산 전문가 또는 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 구체적인 분석과 비용 산출을 진행하시는 것을 강력히 권장합니다.

분묘로 인한 소유권 제한 가격이 6,828,000원임을 감안할 때, 이 점을 입찰가 산정 시 중요한 요소로 고려할 수 있습니다.1.물건 기본정보