나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21119 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 19층 1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 19층 1902호로서
외벽 : 몰타르위 페인트, 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 군산지원 2025타경21119 (1).

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 19층 1902호.

용도: 아파트.

감정가: 307,000,000원.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각.

경매구분: 부동산 강제 경매.

채권자: 주OOOOOOO.

특이사항: 공동담보 물건.

주의사항: 해당 사항 없음.

1.2. 건물 상세

아파트명: 송학크레지움캐슬.

동/호수: 103동 1902호.

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 27층 중 19층.

사용승인일: 2022년 9월 29일.

전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평).

분양면적 (추정): 약 114.85㎡ (약 34.74평).

1.3. 토지 상세

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902.

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평).

토지이용: 아파트 부지로 이용 중.

토지형상: 사다리형.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 아파트 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7~8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 대로3류(폭 25~30M), 소로2류(폭 8~10M), 소로3류(폭 8M 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본상 권리 현황

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (2022-10-18, 말소기준권리)

* 근저당: 홍영주 (2023-12-07)

* 주택임차권: 최현석 (2024-10-21)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-16)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최현석

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-14

* 확정일자: 2023-11-13

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 총 채무

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 1,669,500,000원입니다.

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 익산시 송학동 일대는 주거 단지와 더불어 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 주거 단지가 형성되어 있습니다. 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있으며, 주변에 하나로마트, 주민센터, 롯데시네마 등의 편의시설이 위치하고 있습니다. 또한, KTX 익산역 및 고속버스터미널이 인접하여 광역교통망 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬.

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902.

건축년도: 2022년 9월.

총 세대수: 294세대.

총 동수: 4개동.

최고층: 27층.

총 주차대수: 384대 (단지 전체 기준).

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

5.2. 생활 편의시설

* 교통: KTX 익산역, 고속버스터미널 인접

* 교육: 이리송학초등학교, 이리남중학교, 익산시립모현도서관 인접

* 쇼핑/편의: 하나로마트, 롯데시네마, 주민센터 인접

* 행정: 익산경찰서, 익산우체국, 송학동주민센터 인접

* 휴식: 모현공원 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높게 설정되어 있어, 경매 과정에서 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 및 가격 리스크

최근 실거래가 (2026년 6월~7월)가 2억 3천만원 ~ 2억 5천 5백만원 수준으로, 감정가(3억 7백만원)와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 물건 자체의 특수성이 반영된 결과일 수 있습니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 개발사 경영난: 본 아파트의 건설사인 호림주택(주)이 경영난을 겪고 있으며, 이로 인해 입주민들이 거주권 보장 및 주택 관련 문제에 대해 시청 앞에서 시위를 하는 등 사회적 이슈가 되고 있습니다. 이는 향후 아파트의 가치 평가 및 거래에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없으나, 개발사의 재정 문제로 인한 거주민들의 불안감이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 비교적 새 아파트로, 익산시 내에서 우수한 교통 및 생활 인프라 접근성을 갖추고 있습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 그러나, 건설사인 호림주택(주)의 심각한 경영난으로 인해 입주민들의 주거권 보장에 대한 문제가 사회적 이슈로 부각되고 있으며, 이는 향후 아파트의 가치 및 안정적인 거주 환경에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크로 작용할 것입니다. 따라서 투자 시 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 완공된 신축 건물로, 현대적인 시설과 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: KTX 익산역 등 교통이 편리하고, 다양한 편의시설 및 교육시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 개발 가능성: 장기적으로 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 6월~7월)는 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 수준으로 파악됩니다. 다만, 해당 단지의 건설사인 호림주택(주)의 심각한 경영난 및 이로 인한 입주민들의 불안정성이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 점을 감안하여, 감정가(3억 7백만원) 및 최근 최고가(2억 5천 5백만원)보다 낮은 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.