나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21123 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 17층 1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제102동 제17층 제1704호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 군산지원 2025타경21123 (1)

1.2. 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 17층 1704호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 315,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 47.49㎡ (약 14.35평)

1.5. 2. 건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

1.5. 3. 건물면적 (분양면적/공급면적): 제공된 정보상 전용면적은 84.95㎡로 확인됩니다. 분양면적(공급면적)은 일반적으로 전용면적보다 넓으며, 해당 면적은 약 100~110㎡ (약 30~33평) 내외로 추정됩니다.

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 주OOOOOOO

1.9. 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트 단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 102동 17층 1704호로서, 2022년에 준공되었습니다. 건물 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 섀시창 등으로 마감되었습니다. 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 인접 도로

토지는 사다리형 평지로서, "아파트 부지"로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 25미터 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액: 1,244,691,256원

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당 (접수일자: 2022-10-18, 채권금액: 120,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-31

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리 (없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 기타 등기사항

* 소유권보존 (호림주택주식회사)

* 근저당 (우리은행) - 말소

* 주택임차권 (김은경) - 말소

* 가압류 (김영실) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건이 위치한 송학동 일대는 익산시에서 신흥 개발지대로 주목받고 있으며, KTX익산역 서편지역 도시재생뉴딜사업 등 지역 개발 계획과 맞물려 주거 및 생활 인프라가 지속적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 송학 크레지움캐슬

준공년도: 2022년

총 동수: 4개 동

총 세대수: 294세대

본 물건: 102동 17층 1704호

4.3. 상권 특성

주변에 한국농업기술진흥원이 위치하고 있으며, 중소 규모의 아파트 단지와 단독주택, 미개발 농경지가 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주변에는 하나로마트, 주민센터, 롯데시네마 등의 편의시설과 익산경찰서, 익산우체국, 송학동주민센터 등의 관공서, 모현공원 등의 녹지시설이 인접해 있어 다양한 생활 인프라를 이용하기에 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근으로 영만초, 이리남중, 익산시립모현도서관 등이 위치해 있어 우수한 교육 여건을 갖추고 있습니다.

5.3. 교통 및 주차

단지는 KTX익산역과 고속버스터미널이 인접해 있어 편리한 광역 교통망을 자랑합니다. 또한, 인근 버스 승강장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다. 아파트 단지는 주차장을 100% 지하화하였으며, 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.4. 건물 내부 시설

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 공용 승강기, 소화전 설비가 완비되어 있습니다. 또한, 무상 혜택으로 시스템 천정형 에어컨 2대(거실, 안방), 하이브리드 쿡탑, 헤파필터 공기청정시스템, 첨단 IoT 시스템 등이 제공됩니다. 단지는 지상에 차 없는 공원형으로 조성되어 있으며, 산책길, 중앙광장, 키즈광장, 힐링광장, 주민쉼터, 어린이 놀이터 등의 조경 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 경매 진행 과정에서 입찰 경쟁률이나 최종 낙찰가에 변동성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 신흥 개발 지역 특성

신흥 개발지대에 위치하여 향후 주변 개발 및 환경 변화에 따른 잠재적 영향 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 익산시 송학동의 신흥 개발지대에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설, 교육시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 우수합니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소 예정으로, 명확한 권리 하자가 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 높은 채권 총액과 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2022년에 준공된 최신식 아파트로, 건물 상태가 양호하고 최신 설비가 갖추어져 있습니다.

8.2. 시세 대비 저평가 가능성

최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 예정되어 있어 권리 분석이 매우 용이하며, 낙찰 후 인수되는 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

최근 3건의 실거래 사례(2026년 6월-7월)를 분석한 결과, 16층 23,500만원, 14층 25,500만원, 6층 23,000만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 한 평균 실거래가는 약 24,000만원 수준입니다.

9.2. 감정가 대비 비교

본 물건의 감정가는 315,000,000원이지만, 최근 실거래가와는 상당한 차이를 보이고 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하고, 최근 시세 및 물건의 층수(17층)를 감안할 때, 240,000,000원에서 260,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 경매는 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 변동성이 있으므로, 최종 입찰가는 이러한 요소를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.