나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21115 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 18층 1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 18층 1802호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21115 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 18층 1802호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (104동, 22층 중 18층)

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.4평)

* 토지지분: 47.4901㎡ (약 14.4평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 건물지분: 84.9502㎡ (약 25.7평)

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 아파트 단지 총면적: 34,092.85㎡

* 감정가: 315,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 본 용도로서 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 건물 및 토지 상태: 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 18층 1802호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 토지는 대체로 사다리형의 평지로서, '아파트부지'로 이용 중입니다.

* 도로상태: 4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경 분석: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주거 밀집 지역으로 근린생활시설 이용이 편리하며, 일반적으로 평온한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 별도로 확인된 혐오 시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-10-18, 채권액: 120,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 569,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-01

* 확정일자: 2023-11-06

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 설정이 확인되나, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸됩니다.

* 권리 분석 종합: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 분석이 매우 깔끔합니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않으므로, 낙찰자는 인수하는 보증금 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 지역적 특성: 송학크레지움캐슬 아파트는 익산시의 주거 중심 지역에 위치하며, 주변으로 유사한 아파트 단지 및 단독주택이 혼재되어 있습니다. 인접한 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 2022년 준공된 신축 아파트로, 지역 내 주거 쾌적성에 기여하고 있습니다. 향후 지역 개발 계획이나 기반 시설 확충 시 추가적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 9월 29일 (신축)

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 294세대

* 최고층: 22층 (104동 기준)

* 주차: 총 384대 (지하 주차 384대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 의료 등의 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 접근성: 주요 간선도로 및 버스승강장이 인접해 있어 시내외 이동이 용이하며, 차량을 이용한 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크: 현재 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 변동 사항에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

* 지역 및 시장 리스크: 익산시 부동산 시장의 전반적인 동향 및 침체 가능성을 고려해야 합니다. 공동담보 물건으로 채무 관계가 복잡할 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 기타 제한사항: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 아파트로, 최신 시설과 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 경매 절차상 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 매우 깔끔하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 지역 시장 상황 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 검토하여 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 현저히 적습니다.

* 본 물건의 입지는 주거 편의성이 뛰어나며, 장기적으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 격차를 활용하여 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 8일, 16층, 23,500만원 (약 276.6만원/㎡)

* 2026년 7월 22일, 14층, 25,500만원 (약 300.2만원/㎡)

* 2026년 7월 11일, 6층, 23,000만원 (약 270.7만원/㎡)

* 본 물건은 18층으로, 최근 실거래가 중 최고가인 14층 25,500만원보다 높은 층에 해당합니다.

* 감정가(31,500만원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 수 있습니다.

* 현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 26,000만원에서 28,000만원 범위로 제안합니다.

* 권장 입찰가: 27,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.