나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21122 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 13층 1302호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 접합 상태이며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (우리은행, 120,000,000원, 2022-10-18 접수).

* 낙찰 후 인수되는 권리: 없습니다. 본건 등기부등본 상의 모든 권리(을구 근저당권, 을구 주택임차권, 갑구 가압류, 갑구 강제경매)는 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-11-25

* 배당신고일자: 2024-09-20

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을3)가 있으나, 대항력이 없고 말소 기준권리보다 나중에 접수되어 낙찰로 소멸 예정입니다. (2022-10-18 접수된 우리은행 근저당권이 말소기준권리)

* 채권총액: 1,594,691,256원 (등기부상 채권 총액)

4. 상권분석

* 본건이 소재한 송학동은 익산시의 주거지역으로, 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 한국농업기술진흥원이 인근에 위치하고 있습니다.

* 초기 조사 결과, 해당 지역에 즉각적으로 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 출입이 가능하며, 인근에 주요 도로와 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주변 근린생활시설 이용도 가능합니다.

* 교육: 익산송학초등학교, 익산지원중학교 등이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 의료: 익산시 보건소 및 다양한 개인 의원들이 인근 지역에 분포하고 있어 의료 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 일부 도로 저촉 및 가축사육제한구역 등 규제가 존재합니다.

* 대항력 없는 임차인(박 )이 존재하므로 명도 과정이 필요할 수 있습니다. 명도 비용 및 기간 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가(315,000,000원)가 최근 실거래가(230,000,000원 ~ 255,000,000원) 대비 높은 편입니다.

7. 종합 의견

* 송학크레지움캐슬은 2022년 9월에 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 임차인 박 은 대항력이 없으며, 임차권 등기도 말소 대상이므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 최종 배당표를 반드시 확인하여 보증금 배당 여부를 파악해야 합니다.

* 익산시 송학동 지역은 주거 생활에 필요한 편의시설 및 교육/의료 접근성이 보통 수준인 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축 아파트로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 전용면적 84.95㎡ (약 25.7평)으로 수요가 꾸준한 선호도 높은 면적입니다.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

* 부동산 강제경매로, 채권자의 신청에 따라 진행되어 강제 집행의 성격을 가집니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2026년 6월~7월 실거래가:

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 22일: 255,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

* 최근 실거래가 평균: 약 240,000,000원

* 본건 감정가는 315,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 20% 이상 높게 책정되어 있습니다.

* 최근 거래 사례들을 볼 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

* 인수 보증금이 없고 신축 아파트라는 점을 고려하여, 최신 거래 사례 최고가인 255,000,000원 근처 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 명도 비용 및 예상되는 제세공과금 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 적정 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.