나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21114 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 12층 1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 12층 1202호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 군산지원 2025타경21114 (1) 사건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21114 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 12층 1202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 소재하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 12층에 위치한 1202호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 토지는 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 대로, 서측, 북측, 남측으로는 소로에 접해 있으며, 주로 동측으로 출입합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 35m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-08-16)에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-10-18, 120,000,000원)

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (호림주택주식회사, 2022-10-18)

* 근저당 (우리은행, 2022-10-18, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (채 , 2024-10-08, 249,500,000원) - 말소

* 근저당 (신철우, 2023-12-20, 450,000,000원) - 말소

* 가압류 (김영실, 2023-12-27, 875,191,256원) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-07-16, 249,500,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,694,691,256원

* 임차인 현황:

* 임차인: 채

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-16

* 확정일자: 2023-11-03

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 인수할 금액은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다. 인근에 한국농업기술진흥원이 소재하고 있습니다. 주변에서 별도의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬 아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 294세대

* 건물 최고층: 27층 (건축물대장상 104동 최고 22층)

* 단지 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 지하주차대수 9대 (총 주차대수 20대)

1.6. 잠재적 리스크

* 강제경매 사건으로 진행되고 있으며, 채권 총액이 16억 원 이상으로 높습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 명확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당되어 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 아파트로, 익산시 송학동의 주거지역에 위치합니다.

* 최근 거래가를 살펴보면 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 채권 총액이 높지만, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트로 연식 대비 양호한 상태 유지 가능성.

* 아파트단지 내 위치하여 주거 편의성 우수.

* 명확한 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

* 감정가 대비 현재 시세가 낮아 투자 매력도 높음.

1.9. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 송학크레지움캐슬 아파트의 2026년 6-7월 거래가는 230,000,000원 ~ 255,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

* 본 건의 전용면적은 84.95㎡(약 25.70평)이며, 12층에 위치합니다.

* 감정가 314,000,000원 대비 최근 시세가 상당 부분 낮은 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 거래된 14층 물건이 255,000,000원에 거래된 점과 본 건의 12층 위치를 고려할 때, 시장가격을 반영한 합리적인 입찰가는 255,000,000원 내외로 예상됩니다.

* 본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 낙찰가로 고려하면 됩니다.

* 보수적으로 접근한다면 250,000,000원, 적극적으로 참여한다면 260,000,000원까지도 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.