나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21110 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 24층 2402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""장신사거리"" 남측 인근에 소재하며, 인근은
아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 102동 24층 2402호으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 (1-가)는 아파트 임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21110 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 24층 2402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 315,000,000원

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "장신사거리" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 24층 2402호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루 및 타일, 창호는 새시 마감입니다.

* 이용상태: 아파트로서의 주거 용도로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-10-18 접수된 우리은행 근저당 (을1)

* 소멸되는 권리: 본건 경매개시결정(갑4)에 따라 말소기준권리보다 후순위인 을구 및 갑구의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 해당 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 253,000,000원

* 월세: 0원

* 전입일자: 2023-04-25

* 확정일자: 2023-02-08

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특성: 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있으며, 대형 마트 등 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 신축 아파트(2022년 사용승인)로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 단지 정보: 송학크레지움캐슬 아파트는 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있으며, 최고 27층입니다. 제공된 정보에 따르면 주차대수는 총 20대(지상 11대, 지하 9대)이나, 건축물 총괄표제부 상 총 주차 대수는 384대(지하 364대, 지상 20대)로 표기되어 있어 상이합니다.

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 사용승인일: 2022-09-29

* 총 세대수: 294세대

* 총 동수: 4동

* 최고층수: 27층

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정평가액은 315,000,000원이지만, 최근 실거래가는 235,000,000원(2026년 6월, 16층)이며, 전세 실거래가(2023년) 또한 229,000,000원 ~ 253,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 있음을 시사하며, 경매 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 자체 조사 결과, 본건 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월에 사용승인된 송학크레지움캐슬 102동 24층 아파트로, 비교적 신축이며 권리관계가 매우 명확하여 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 소멸되는 조건이므로, 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 큰 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 아파트: 2022년식 아파트로 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 절차가 간편합니다.

* 시세차익 기대: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가격을 고려할 때, 시세차익을 통한 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (2026.06.08, 16층): 235,000,000원

* 최근 전세가 (2023년): 229,000,000원 ~ 253,000,000원

* 감정가: 315,000,000원

* 권리 인수 금액: 0원

본건의 현재 시세는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이에 따라, 잠재적 리스크를 감안하여 낙찰 후 수익성을 확보할 수 있는 보수적인 접근으로 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원으로 제안합니다. (최적의 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.