나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31470 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 동완산동 440-1 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 동완산동 소재 ""전주곤지중학교"" 남서측 인근에 위치하는 4필 토지이며, 주위는 서측으로 완산공원과 경계하고, 동측으로 단독주택, 종교시설 및 학교 등이 혼재하는 기존 주거지역입니다.

교통상황

근거리에 버스정류장이 소재하고 천변로(전주천서로)가 통과하며 대상토지 부근은 공원과 경계하는 고지대로서 차량접근이 어려운 급경사 오솔길을 통하여 일련번호 5의 북부와 연결 출입하는 상황이며, 동부에 마을도로와 접하는 일련번호 3의 토지와 인접한 타토지를 통과하여 접근하는 내부도로가 있어 현장조사일 현재 이를 통해 출입이 가능한 상황입니다.

형태 및 이용상태

<일련번호 1,4>: 각 부정형이나 2필 1단의 사다리형으로서 고지대 완경사 지형에 소재하나 계단식 지반으로 평탄조성하여 사찰용도의 건부지로 이용 중입니다.
<일련번호 3>: 사다리형의 완경사토지로서 사찰 출입안내 석상이 존치되어 있고 사찰로 연결되는 내부도로 용도로 바닥이 콘크리트 포장된 주거나지입니다.
<일련번호 5>: 사다리형 토지로서 동서부 타토지(동측 기존 자연도로를 포함한 부분 및 서측 인접토지 일부)와 일단의 형상으로 평탄조성된 토지로, 동부에는 사찰접근 기존
자연도로를 포함한 높이 약2미터의 하향식 석축옹벽으로 경계하고, 북측으로는 공원과의 경계언덕으로 경계하며, 잔디조성, 배수통로설치 등을 조성하여 다양한 소규모 석상이 야외에 존치되어있는 잡종지의 일부입니다.

인접 도로상태

<일련번호 1,4>: <일련번호 5>의 토지와 연결되는 자연도로 및 <일련번호 3>의 토지와 연결되는 콘크리트포장 폭 약4미터의 내부도로를 이용합니다.
<일련번호 3>: 남측으로 폭 약4미터의 아스콘포장 마을도로와 접합니다.
<일련번호 5>: 마을도로와 연결되는 콘크리트포장 포장자연도로와 1단지 형상으로 조성되어 있으며 비포장 폭1미터의 오솔길로 외부 마을연결도로와 도보 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

<일련번호 1,4,5>: 제1종일반주거지역, 고도지구(2024-12-16), 자연경관지구(자연경관지구(4, 완산)), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(완산초등학교,전주곤지중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>,
<일련번호 3>: 제1종일반주거지역, 고도지구(2024-12-16), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(완산초등학교,전주곤지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

<일련번호 1,4>: 소규모 조경수 및 화단, 석상 등이 소재하고,
<일련번호 3>: 사찰안내석상, 바닥콘크리트시설 등이 소재하며,
<일련번호 5>: 이동 가능한 소규모 석상이 다수 소재합니다.

공부와의 차이

<일련번호 3,5>: 공부상 지목과 현재 이용상황이 상이하나 현 이용상황은 임시적인 것으로 판단됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.
2) 본건 일련번호 3으로부터 일련번호 1,4,5의 토지에의 접근을 위해 인접한 타토지(2필지)의 일부를 사용하여 접근하고 있으나, 안정적인 접근통로 확보를 위해서는 인접토지에 대한 지역권의 확보가 필요할 것으로 판단됩니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 및 치장벽돌조 기와모형강판지붕 단층으로서,
2017년 4월 중건(증개축)된 것으로 탐문되었으며,

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감,
내부 : 목재치장, 강화마루, 벽지도배 등 사찰용 인테리어,
창호 : 새시창입니다.

이용상태

사찰로 이용 중입니다.

설비내역

위생 급.배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉦이 소재(지적 및 건물개황도 참조)합니다.

공부와의 차이

본 건물은 사찰을 중건하면서 증개축하여 건축물 규모가 공부면적보다 증가하였으나 증축부분은 부합물로서 증축허가 등이 불분명한 점을 감안하여 부합물인 제시외 건물로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 기 타 : 본 건물은 2017년 4월 전면적으로 증개축 중건한 것으로 탐문되었으며, 이를 기준으로 내용년수와 잔존년수를 조정하여 관찰감가법으로 감가수정하였으며 증축부분은 분리하여 제시외 건물로 별도로 평가하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서상(㉠~㉦)포함
2. 목록3.으로부터 목록1.4.5.의 토지에의 접근을 위해 인접한 타토지(2필지)의 일부를 사용중
3. 목록2. 건물은 2017년 4월 전면적으로 증개축 중건하여 건축물 규모가 공부면적보다 증가하였으나 증축부분은 부합물로서 증축허가 등이 불분명한 점을 감안하여 부합물인 제시외 건물로 평가함
4. 목록2. 부속건물 시멘트브록조시멘트와즙단층 사찰 9.9㎡는 소재불명임
5. 본건 지상에 소재하는 각종 사찰석물(석탑, 돌부처 및 나인상, 석등, 기념비석 등)은 이동이 가능한 상황으로 매각에서 제외하였고, 목록5. 일부에 걸치는 것으로 관측되나 대부분 타지상에 소재하는 소유자 미상의 건물(산신각, 극락전)은 평가제외함
6. 2026. 4. 9.자 전라북도의 사실조회 회신에 의하면 전통사찰에 해당하지 아니함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 전주지방법원 2025타경31470 (1)

물건 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 동완산동 440-1

물건 용도: 종교시설

감정평가액: 544,823,200원

토지 면적: 1210.00㎡ (약 366.03평)

건물 면적: 97.94㎡ (약 29.63평)

건물 제시외 면적: 101.80㎡ (약 30.80평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동부새마을금고

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 동완산동에 소재하며, "전주곤지중학교" 남서측 인근에 위치함. 서측으로는 완산공원과 경계하고 있으며, 동측으로는 단독주택, 종교시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주거지역임.

교통상황: 근거리에 버스정류장이 있고 천변로(전주천서로)가 통과함. 대상 토지 부근은 공원과 경계하는 고지대로 차량 접근이 어려운 급경사 오솔길을 통해 일부 진입 가능하며, 동측의 마을도로를 통해 내부 도로로 접근하는 상황임. 안정적인 접근 통로 확보를 위해서는 인접 토지에 대한 지역권 확보가 필요할 것으로 판단됨.

형태 및 이용상태: 토지들은 고지대 완경사 지형에 계단식 지반으로 평탄 조성하여 사찰 용도로 이용 중임. 일부 토지는 사찰 출입 안내 석상이 존치된 내부 도로 용도로 사용되고 있으며, 잡종지의 일부로 조성된 부분도 있음.

인접 도로상태: 일부 토지는 연결되는 자연도로 및 콘크리트 포장 내부도로(폭 약 4미터)를 이용하며, 일부는 비포장 오솔길로 외부 마을연결도로와 도보 접근이 가능함. 남측으로는 폭 약 4미터의 마을도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 고도지구, 자연경관지구(완산), 가축사육제한구역, 상대보호구역(완산초등학교, 전주곤지중학교)에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 8월 12일 접수된 동부새마을금고의 근저당권(을8)이 말소기준권리임.

소멸예정 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을9), 가압류(갑10), 그리고 임의경매개시결정(갑15)은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없음.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-25, 배당신고일자 2025-08-29. 대항력이 없음.

* 신 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-14, 확정일자 2022-02-14, 배당신고일자 2025-08-06. 대항력이 없음.

인수 가능한 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 반환 채권을 배당받아야 하며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

등기부상 채권 총액: 444,000,000원

4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 전주시 완산구의 동완산동에 위치하며, 인근에 완산공원, 전주곤지중학교, 완산초등학교 등이 있어 교육 및 자연 환경이 비교적 양호함. 주거 지역과 학교, 종교시설이 혼재하는 지역으로 정온한 편임.

지역 특성: 현재 사찰로 이용되고 있으며, 주변에 다양한 시설이 공존하는 복합적인 지역임.

5. 생활정보

교통: 시내버스 이용이 가능한 대중교통 접근성이 있으며, 주요 도로 접근성도 갖추고 있음. 다만, 일부 접근로가 협소한 편임.

편의시설: 인근에 학교와 공원이 있어 교육 및 여가 활동에 용이함. 세부적인 상업시설 및 편의시설은 추가적인 현장 확인이 필요함.

혐오시설: 본 물건지의 직접적인 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 인지되지는 않았습니다. 그러나 도시 계획 및 개발 과정에서 혐오시설 설치에 대한 주민들의 민감성이 높게 나타나는 점은 유의할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 증개축 관련: 2017년 4월 중건(증개축) 과정에서 건축물 규모가 공부 면적보다 증가했으나, 증축 부분에 대한 증축 허가 등이 불분명하여 부합물(제시외 건물)로 평가됨. 이는 추후 건축법 등 관련 법규 위반 소지 또는 행정 절차상의 문제가 발생할 가능성이 있음.

소재 불명 부속 건물: 목록 2. 건물에 포함된 부속 건물(시멘트브록조 단층 사찰 9.9㎡)이 소재 불명 상태임.

제외된 물건: 본건 지상에 소재하는 이동 가능한 각종 사찰 석물(석탑, 돌부처, 석등 등) 및 타지상에 소재하는 소유자 미상의 건물(산신각, 극락전)은 매각에서 제외되었음. 이로 인해 추후 분쟁의 소지가 발생할 수 있음.

토지 접근로 문제: 목록 3. 토지로부터 목록 1, 4, 5 토지로 접근하기 위해 인접한 타 토지(2필지) 일부를 사용 중임. 안정적인 통행로 확보를 위해 인접 토지에 대한 지역권 설정 등 법적 조치가 필요할 수 있음.

전통사찰 미해당: 2026년 4월 9일자 전라북도의 사실조회 회신 결과, 본건은 전통사찰에 해당하지 아니함.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 주거지역 내에 위치한 종교시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 사건임. 감정가는 5억 4천만원대이며, 등기부상 모든 선순위 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 인수는 없는 것으로 판단됨. 또한, 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 상황임.

그러나 2017년 증개축 시 발생한 미허가 증축 부분, 소재 불명 부속 건물, 매각 제외된 타인 소유 건물 및 석물, 그리고 토지 접근을 위해 인접 토지를 사용하는 문제 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있음. 특히, 토지 접근로 문제는 향후 시설 운영에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 해결 방안을 면밀히 검토해야 함. 전통사찰이 아니라는 점도 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

경매 말소기준권리상 모든 선순위 근저당권 및 가압류가 소멸될 예정으로 권리 분석이 비교적 깔끔함.

대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적음.

현재 사찰로 이용 중이며, 추가적인 종교 시설 또는 근린생활시설 등으로의 활용 가능성을 모색할 수 있음.

완산공원 인접 등 자연 환경이 뛰어나 쾌적한 입지 조건을 갖추고 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 544,823,200원

인수 보증금: 0원

고려 사항: 본 물건은 제시외 건물, 접근로 문제, 소재 불명 부속 건물 등 잠재적 리스크 요소를 다수 포함하고 있음. 따라서 이러한 요소들을 충분히 고려하여 감정가 대비 일정 비율을 할인한 금액으로 접근하는 것이 합리적임.

예상 입찰가 산정: 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 75% ~ 85% 수준에서 보수적으로 접근할 것을 권장함.

예상 입찰 범위: 약 408,617,400원 ~ 463,619,720원

본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 물건의 현황, 시장 상황, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

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