나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31474 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1577-6 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.07.31

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-가) 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건물로서,
- 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1-가)는 1층 : 제2종근린생활시설 및 계단실
2층 : 단독주택(다가구주택(3가구))
3층 : 단독주택(다가구주택(3가구))
4층 : 단독주택(다가구주택(1가구)) 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

물건 비고

건물만 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31474 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1577-6 주건축물제1동 (전주시 덕진구 명주6길 19-11)

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 단독주택으로 표기, 실제 이용 현황: 1층 근린생활시설 및 계단실, 2-4층 단독주택(다가구주택))

* 감정가: 617,126,400원

* 매각대상: 건물만 매각

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 428.56㎡ (약 129.64평)

* 건물지분: 428.56㎡ (약 129.64평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.3. 건물구조 및 이용현황

* 구조: 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건물

* 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감

* 내벽: 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용상태:

* 1층: 제2종근린생활시설 및 계단실

* 2층: 단독주택 (다가구주택, 3가구)

* 3층: 단독주택 (다가구주택, 3가구)

* 4층: 단독주택 (다가구주택, 1가구)

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등 구비

1.4. 특이사항

* 건물만 매각 (토지는 매각 대상 아님)

* 법정지상권 성립 가능성 있음

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

* 본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가에 위치하고 있습니다.

* 인근에 명주6길 19-11의 주소가 부여되어 있으며, 차량 진입이 가능한 도로망을 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경

* 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통이 편리하여 대중교통 이용이 용이하며, 이동 시간이 단축됩니다.

* 비교적 조용하고 평화로운 환경을 제공하며, 깔끔하고 깨끗한 시설 상태를 유지하고 있습니다.

* 전북대학교 병원 등이 인근에 있어 의료 접근성이 좋습니다.

* 남부시장 등 전통시장도 가까워 생활 편의를 더합니다.

2.3. 혐오시설 여부

* 전주시는 광역쓰레기매립장, 소각자원센터, 음식물쓰레기 처리장, 재활용품 선별장, 화장장 및 납골당 등의 폐기물 처리 시설을 운영하고 있습니다.

* 최근 발표된 자료들에 따르면, 전주-완주 통합 논의에도 불구하고 이러한 혐오·기피시설의 완주군 이전 계획은 없으며, 기존 시설들도 장기간 사용 가능하여 인근 지역으로의 직접적인 혐오시설 배치 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

* 본 물건지 바로 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2019년 11월 28일 접수된 전주동부신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 물건은 건물만 매각되며, 제시된 임차인 현황 및 등기부 요약에 따르면 모든 임차인의 대항력이 없습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 현황 (말소 예정 권리)

* 소유권보존: 백창인 (2019-11-28)

* 근저당권: 전주동부신용협동조합 (504,000,000원 + 24,000,000원, 2019-11-28)

* 근저당권: 이택봉 (120,000,000원 + 10,000,000원, 2021-06-30)

* 주택임차권: 이경민 (55,000,000원, 2019-11-29)

* 주택임차권공동담보: 조미영 (70,000,000원, 2025-05-28)

* 전세권설정: 심정희 (45,000,000원, 2024-03-05)

* 강제경매: 이경민 (56,236,233원, 2025-07-16)

* 압류: 전주시 (2025-09-10)

* 위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매개시결정 등기에 따라 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황 (대항력 없음)

* 임차인: 김나영, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-17, 대항력 없음

* 임차인: 장병일, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-28, 대항력 없음

* 임차인: 이경민, 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-12, 확정일자 2019-11-29, 배당신고일자 2025-05-14, 대항력 없음

* 임차인: 최양선, 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2025-04-16, 확정일자 2025-04-16, 배당신고일자 2025-10-02, 대항력 없음

* 임차인: 양다연, 보증금 20,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2025-04-17, 확정일자 2025-04-18, 배당신고일자 2025-08-12, 대항력 없음

* 임차인: 박주영, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-12, 대항력 없음

* 임차인: 조미영, 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-29, 확정일자 2020-12-15, 배당신고일자 2025-05-28, 대항력 없음

* 임차인: 심정희, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-29, 대항력 없음

* 임차인: 김하늘, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-29, 대항력 없음

* 임차인: 백형규, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-06, 대항력 없음

* 위 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 임대차 관계가 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 근린시설 및 다가구주택으로 복합 이용되고 있으며, 주거 및 상업 기능을 동시에 갖춘 지역에 위치합니다.

* 주변의 다양한 상업시설은 지역 내 소비 활동을 지원하며, 임대수익 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 1층 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

* 2-4층 다가구주택은 학생, 직장인 등 임차인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 전주시 덕진구는 다양한 편의시설과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 인근에 병원, 시장, 상업시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 환경으로도 비교적 조용하고 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 '법정지상권 성립 가능성'입니다.

* 본 물건은 건물만 매각되고 토지는 별도로 존재하므로, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리(예: 지상권, 토지 임차권 등)를 확보하지 못했을 경우, 토지 소유자에게 법정지상권을 주장하게 될 수 있습니다.

* 이는 건물 매각 후에도 토지 사용료를 지불해야 하거나, 최악의 경우 토지 소유자가 철거를 요구할 수 있는 상황으로 이어질 수 있습니다.

* 따라서 입찰 전 반드시 해당 토지의 소유 관계 및 법정지상권 성립 여부를 철저히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 건물만 매각되는 부동산강제경매 사건으로, 감정가는 6억 1712만 6400원입니다.

* 건물은 4층 규모의 근린시설 및 다가구주택으로, 입지 조건상 주거 및 상업 목적 모두 활용 가능성이 있습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 그러나 가장 큰 위험 요소는 토지 소유 관계와 관련된 법정지상권 성립 가능성입니다. 건물이 토지 소유자로부터 분리되어 매각되는 상황이므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

* 이러한 법정지상권 위험을 충분히 인지하고 해결 방안을 강구할 수 있는 투자자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 건물만 매각되므로, 토지 소유권 분쟁 해결 시 (예: 토지 매입 또는 토지 사용권 확보) 건물 자체의 가치를 활용할 수 있습니다.

* 1층 근린생활시설과 다가구주택의 복합 용도로 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

* 낙찰가를 법정지상권 위험을 반영하여 신중하게 결정할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 617,126,400원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 건물만 매각되는 점과 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 투자자는 해당 리스크 해소 비용 및 미래 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 법정지상권 관련 문제를 해결할 수 있는 전략이 있다면, 이를 반영한 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 심층 분석과 현장 조사를 통해 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.